【例1-5】房地產(chǎn)估價結(jié)果報告實例

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　(一)委托人

　　委托人名稱：廣州市×××貿(mào)易公司

　　法定代表人：××

　　委托人地址：××市××區(qū)××路××號

　　聯(lián)系電話：139××××××××

　　(二)估價機(jī)構(gòu)

　　估價機(jī)構(gòu)名稱;廣東××房地產(chǎn)評估有限公司

　　資質(zhì)級別：建設(shè)部壹級

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書編號：建房估證字[2004] ××號

　　法定代表人：×××

　　估價機(jī)構(gòu)地址：廣州市××號××號××大廈

　　聯(lián)系人：×××

　　聯(lián)系電話：(020)××××××××

　　(三)估價對象

　　1.估價對象區(qū)位狀況

　　估價對象位于廣東省深圳市羅湖區(qū)××村，距離××路約700m，鄰近草埔公交總站、布吉檢查站，有多路公交線路途經(jīng)，交通便捷;周邊有××市場、深圳仁康醫(yī)院、農(nóng)村信用合作社、郵局、綠景山莊、比華利山莊、翠山工業(yè)園等，超市眾多，各項市政配套設(shè)施完善。

　　2.估價對象實物狀況

　　根據(jù)委托人的要求，本次估價范圍為深圳市羅湖區(qū)××路××花園××閣第20層A、C、D、E、F、H共六套住宅，建筑面積合計共555.40㎡，共用土地面積為6254.6㎡。經(jīng)實地查勘，估價對象所在的××花園××閣為一幢總層數(shù)32層的框剪結(jié)構(gòu)住宅，建成于1998年3月。估價對象建筑物外墻貼小型方塊磚，室內(nèi)大堂天花抹灰，墻面貼方塊瓷片，地面鋪拋光磚，配有三臺電梯;室內(nèi)裝修基本一致：內(nèi)墻、天花抹灰，廳房、廚房、衛(wèi)生間為水泥地面;廚房和衛(wèi)生間的內(nèi)墻、天花為水泥砂漿批蕩;裝木門、鋁合金窗，水電煤氣設(shè)施齊備，經(jīng)實地查勘為完好房，目前6套住宅均空置。

　　3.估價對象權(quán)屬狀況

　　估價對象權(quán)屬人為廣州市××貿(mào)易公司，6套住宅均已辦理房地產(chǎn)證，土地用途為商業(yè)、住宅，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限為70年，從1996年2月18日起計(取得日期)。

　　(四)估價目的

　　為了解房地產(chǎn)市場價格提供價格(價值)參考依據(jù)。

　　(五)估價時點

　　2004年7月11日

　　(六)價值定義

　　本報告價值為估價對象在估價時點狀況下法定用途剩余使用年限的市場價格。

　　(七)估價依據(jù)

　　1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

　　2.《中華人民共和國土地管理法》;

　　3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999);

　　4.委托人提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料;

　　5.估價人員實地查看所得的資料;

　　6.估價機(jī)構(gòu)及估價人員掌握的其他相關(guān)信息資料;

　　7.當(dāng)?shù)亟�期房地產(chǎn)市場交易資料及技術(shù)參數(shù)。

　　(八)估價原則

　　1.合法原則。以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。

　　2.最高最佳使用原則。以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

　　3.替代原則。估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　4.估價時點原則。估價結(jié)果是在估價時點的客觀合理價格或價值。

　　(九)估價方法

　　估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實地查看，對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查之后，結(jié)合估價對象的實際，決定選取市場法和收益法作為估價方法。

　　市場法是將估價對象與在估價時點有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查之后，結(jié)合估價對象的實際，決定選取市場法和收益法作為估價方法。

　　收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值之和得出估價對象客觀市場價格的方法。

　　(十)估價結(jié)果

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運(yùn)作科學(xué)的估價方法，仔細(xì)考察估價對象的建筑特征及使用和維護(hù)情況，經(jīng)過全面細(xì)致和測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和影響價值因素的分析，確定估價對象在2004年7月11日的市場價值為平均單價3517元/m2，總價￥195.36萬元，人民幣(大寫)壹佰玖拾伍萬叁仟陸佰元整。

　　(十一)估價人員

　　估價人員：××× ××× ×××

　　(十二)估價作業(yè)日期

　　2004年7月11日至2004年8月4日

　　(十三)估價報告使用期限

　　2004年8月4日至2005年8月3日

　　(七)估價技術(shù)報告

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括的內(nèi)容有：(1)實物狀況分析(規(guī)范中為個別因素分析，還包括權(quán)益分析);(2)區(qū)位狀況分析(區(qū)域分析);(3)市場背景分析;(4)最高最佳使用分析;(5)估價方法選用;(6)估價測算過程;(7)估價結(jié)果確定。對其分述如下：

　　1.實物狀況分析

　　實物狀況(或個別因素)分析就是要詳細(xì)分析、說明估價對象的實物狀況。主要包括估價對象具體位置、估價范圍、權(quán)屬狀況、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)及建成年代、裝修狀況等。

　　2.區(qū)位狀況分析

　　區(qū)位狀況分析就是要詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)位狀況。通過區(qū)域范圍、街路配置、交通設(shè)施與接近條件、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等方面，由點及面，由里及外，層次清楚地對估價對象的區(qū)位狀況加以說明和分析。特別是區(qū)域特征及變動趨勢的分析，為后面的技術(shù)分析測算做良好地鋪墊。

　　如對住宅房地產(chǎn)區(qū)位狀況分析主要可以從以下幾方面著手;

　　(1)區(qū)域特征，分析估價對象所處位置在城市區(qū)域中的等級、城市規(guī)劃的影響、區(qū)域發(fā)展特征等;

　　(2)交通條件，分析估價對象距離交通主干道的遠(yuǎn)近、附近是否有公交站點、通達(dá)的公交車次數(shù)量、附近是否有軌道交通站點、與火車站及機(jī)場的距離及車程等;

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施完善程度，主要分析估價對象“七通”的通達(dá)程度，即給水、排水、供電、供氣、供暖、電訊、網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)程度;

　　(4)公用設(shè)施完善程度，分析估價對象周邊幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)院、郵電所、銀行、影劇院、體育場館、圖書館、游樂園、公園等的完善程度;

　　(5)商業(yè)繁華度，分析估價對象距離市級商業(yè)服務(wù)中心、區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心的距離，周邊大型商業(yè)服務(wù)項目狀況等;

　　(6)環(huán)境條件，主要分析估價對象區(qū)域的綠化狀況、景觀狀況、空氣質(zhì)量、污染情況等;

　　(7)人口狀況，分析估價對象所處區(qū)域的人口密度、常住人口綜合素質(zhì)、人為環(huán)境等。

　　3.市場背景分析

　　市場背景分析是要說明和分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來市場狀況。市場背景分析說到底是要分析影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素會有所不同�；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對估價對象價格的影響程度也有所不同。因此不同的房地產(chǎn)估價報告，其市場背景分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。

　　對市場背景分析應(yīng)注意把握好以下方面：

　　(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價對象所處房地產(chǎn)市場背景，并且重點針對估價對象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場;

　　(2)要注意與估價目的的關(guān)聯(lián)性。因為估價目的不同，估價對象的范圍、估價時點、評估的價值類型、估價依據(jù)可能不同，因此估價應(yīng)考慮的市場背景因素也可能不同;

　　(3)要注意與估價方法的對應(yīng)。如采用市場比較法時，則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平;

　　(4)房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)的市場，因此要對估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場一定時期內(nèi)的供需狀況及價格走勢進(jìn)行一定的預(yù)測;

　　(5)應(yīng)注意一定時期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺對房地產(chǎn)市場的影響，

　　(6)要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價對象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時效性、準(zhǔn)確性。

　　4.最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原則分析估價對象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價中的最高最佳，是針對估價對象的使用狀況和估價結(jié)果而言的。簡言之，在最高最佳使用狀況下的估價對象，應(yīng)是：最佳規(guī)模(如建筑面積、建筑高度、層數(shù)等);最佳內(nèi)部組合，實現(xiàn)最佳經(jīng)營和使用;最佳使用效果，包括最好的使用狀況，最好的室內(nèi)外環(huán)境條件，取得最高的經(jīng)濟(jì)效益和最理想的使用效果。

　　法律上的允許或法律上的許可，是估價對象最高最佳使用分析的前提條件。離開法律上的允許，則無法考慮和實現(xiàn)估價對象的最高最佳使用。對估價對象目前的用途或每一種潛在用途，都必須審查分析估價對象是否為法律所許可，不被法律許可的估價對象，其價值是無法在市場中實現(xiàn)的。

　　技術(shù)上的可能，是指估價對象為單純的土地、單純的建筑物和房地，在物質(zhì)和技術(shù)條件上應(yīng)具備實現(xiàn)最高最佳使用和實現(xiàn)價值最大化的可能性。其中，物質(zhì)上的可能、物理上的可能強(qiáng)調(diào)具備的客觀條件，比如，建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、空間高度、朝向、周邊環(huán)境等。技術(shù)上的支持，則更側(cè)重建筑功能、使用效果，以及為達(dá)到一定的功能條件，而采取的設(shè)計、施工、設(shè)備與材料選用等。當(dāng)然，技術(shù)是以物質(zhì)為基礎(chǔ)的，是更好的實現(xiàn)物質(zhì)條件的手段。同時，物質(zhì)本身也是各類不同技術(shù)的體現(xiàn)。

　　經(jīng)濟(jì)上的可行，一般是指對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種潛在使用方式，利用預(yù)測估價對象未來的收入與支出，通過兩者現(xiàn)值的比較，將其收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式確定為具有可行性。

　　5.估價方法選用

　　估價方法選用是要詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由，以及這些估價方法的定義。在房地產(chǎn)估價報告的撰寫過程中，常常是在估價方法選用部分只說明了選用的方法及理由，而將估價思路合并為技術(shù)路線，在估價測算中加以闡述。

　　6.估價測算過程(指錯題25分到30分)

　　估價測算過程就是要詳細(xì)說明運(yùn)用某種估價方法的全部測算過程及相關(guān)參數(shù)的確定。尤其是技術(shù)復(fù)雜的估價報告，報告的撰寫者要在準(zhǔn)確掌握各種估價方法的基礎(chǔ)上，按照估價方法的操作步驟，明確地、條理清楚地表述每種估價方法的測算過程，對于相關(guān)參數(shù)的確定既符合有關(guān)公式的要求，又要符合邏輯推理。

　　7.估價結(jié)果確定

　　估價結(jié)果確定就是要說明本次估價的最終結(jié)果以及它是如何確定的。因為我們在估價報告中要采用兩種或兩種以上的方法進(jìn)行估價測算。用不同估價方法得出的結(jié)論會有一定的差異，為此最終選用何種方法確定估價結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行進(jìn)一步地調(diào)整都需在此說明理由。

　　8.附件

　　房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定附件應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明。

　　根據(jù)教材1和2頁，附件中應(yīng)有委托方提供資料、權(quán)屬證明、估價委托書(估價委托合同)、現(xiàn)場照片和實地查看記錄、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)復(fù)印件和估價人員資格證書復(fù)印件。