【例1-3】注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作實例

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明

　　對本報告我們特作如下鄭重聲明：

　　(1)我們在本估價報告中陳述事實是真實的和準確的。

　　(2)本估價報告中的分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　(3)我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　(4)我們依照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成了意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

　　(5)注冊房地產(chǎn)估價師×××、×××已對本估價報告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了實地查看并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準確性和相應(yīng)權(quán)益的責任，也不承擔其他被遮蓋，未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。我們不承擔對建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。

　　(6)沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。

　　(7)本報告中所依據(jù)有有關(guān)估價對象建筑面積和權(quán)益資料由委托人提供，委托人應(yīng)對資料的真實、可靠性負責。

　　(8)本估價報告僅是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象正常市場價格進行的合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以有權(quán)管理部門認定為準。

　　注冊房地產(chǎn)估價師： 　　　　　　　　簽名：

　　注 冊 號：

　　注冊房地產(chǎn)估價師： 　　　　　　　　簽名：

　　注 冊 號：

　　(五)估價的假設(shè)和限制條件

　　依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，在估價的假設(shè)和限制條件中，要說明本次估價的假設(shè)前提;未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查資料數(shù)據(jù);估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響;以及本估價報告使用的限制條件。

　　【例1-4】估價的假設(shè)和限制條件的寫作實例

　　估價的假設(shè)和限制條件

　　1.本次估價的假設(shè)前提

　　(1)估價對象產(chǎn)權(quán)明確，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。

　　(2)洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定。

　　(3)市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

　　(4)交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。

　　(5)不考慮特殊買家的附加出價。

　　2.未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)

　　(1)本報告出具的價格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。如至估價時點為止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅費，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價值中相應(yīng)扣減。

　　(2)本次估價未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。

　　(3)假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。

　　3.估價中未考慮的因素及一些特殊處理

　　(1)估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易等對評估價值的影響。當上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。

　　(2)估價結(jié)果未考慮未來處置風險。

　　(3)估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。

　　(4)估價對象T25-T28型住宅樓和T11-T12型住宅樓主體框架均已封頂，內(nèi)、外墻均未砌筑。本次評估假設(shè)估價對象能按計劃開發(fā)完成且本次評估出具的評估結(jié)果為假設(shè)估價對象在取得預售證后于估價時點的預售市場價格。特提請報告使用人注意。

　　估價對象建筑面積來源于委托人提供的《關(guān)于申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復函》(××規(guī)建函[××××] ××××號)復印件，若與實際不符，應(yīng)據(jù)實調(diào)整評估價值。因其不實造成的影響，本公司不承擔任何責任，特此聲明。

　　4.本報告使用的限制條件

　　(1)本報告僅為委托人提供對象在取得預售證后于估價時點的預售市場價格參考，不作它用。

　　(2)本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，估價結(jié)果可作為估價對象在取得預售證后于估價時點的預售市場價格參考，超過一年，需重新進行估價。

　　(3)本報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

　　報告所稱“市場價格”是指估價對象在保持現(xiàn)有用途并正常開發(fā)完成，取得預售證后，在外部經(jīng)濟環(huán)境保持穩(wěn)定的前提下，為本報告書所確定的評估目的而提出的公允評估意見。該評估意見是指假定在充分發(fā)達的公開市場條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解相關(guān)市場信息及交易雙方獨立和理智進行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表在涉及產(chǎn)權(quán)變動或形態(tài)轉(zhuǎn)變時的實際交易價格。

　　(六)估價結(jié)果報告

　　估價結(jié)果報告應(yīng)記載下列事項：(1)標題;(2)委托人;(3)估價機構(gòu);(4)估價對象;(5)估價目的;(6)估價時點;(7)價值定義;(8)估價依據(jù);(9)估價原則;(10)估價方法;(11)估價結(jié)果;(12)估價人員;(13)估價作業(yè)日期;(14)估價報告使用期限。

　　1.標題

　　估價結(jié)果報告的標題要表述完整，即要寫明是關(guān)于哪個估價項目的估價結(jié)果報告。由于估價結(jié)果報告是估價機構(gòu)提供給委托人的“估價服務(wù)產(chǎn)品”當中最主要的部分，所以標題下面如有報告的編號，則一定要與封面上的報告編號-致。

　　2.委托人

　　估價結(jié)果報告中的委托人，不僅要寫明本估價項目的委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所;如果是個人委托評估，不僅要寫明委托人的姓名，還要寫明其住所和身份證號碼。

　　3.估價機構(gòu)

　　估價結(jié)果報告上的估價機構(gòu)，與委托人相對應(yīng)，不僅要寫明本估價項目的估價機構(gòu)全稱，還要寫明估價機構(gòu)的法定代表人、住所及估價機構(gòu)的資格等級。

　　4.估價對象

　　在估價結(jié)果報告中，關(guān)于估價對象要求概要說明估價對象的狀況，包括區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況。

　　對土地的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況;對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護、保養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況;對估價對象的描述應(yīng)做到層次清晰(分類寫)、用語表達簡單、準確，最好按照區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況相應(yīng)的順序進行描述。

　　5.估價目的

　　估價目的是指要說明本次估價的目的和估價結(jié)果的具體用途。

　　(1)抵押估價目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估其房地產(chǎn)抵押價值”;

　　(2)城市房屋拆遷估價目的表述為：“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”;

　　(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的可表述為：“為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”;

　　(4)征收農(nóng)民集體土地的估價目的可表述為：“為被征地農(nóng)民支付法定補償提供價值依據(jù)”;

　　(5)企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)”;

　　(6)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)”。

　　6.估價時點

　　估價時點是指估價對象客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日。估價時點也是估價結(jié)果所對應(yīng)的日期。

　　7.價值定義

　　價值定義是指要說明本次估價所采用的價值類型及其內(nèi)涵。

　　價值類型是指在某個房地產(chǎn)估價項目中根據(jù)估價對象由估價目的決定的某種具體類型的房地產(chǎn)價值。不同估價對象、甚至同一估價對象也往往具有不同類型的價值。因此，估價結(jié)果報告中不同價值類型的價值定義的表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

　　(1)抵押估價價值(非公開市場價值)定義表述為：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額�！�

　　(2)城市房屋拆遷估價的價值定義表述為：“為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”;

　　(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值定義可表述為：“為公開市場價值”;

　　(4)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價值定義可表述為：“為投資價值，是一種基于市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據(jù)”。

　　8.估價依據(jù)

　　估價依據(jù)是指要說明本次估價所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標準，國家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員搜集和掌握的有關(guān)資料(現(xiàn)場查勘的資料)等。一定有《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

　　9.估價原則

　　估價原則是指要說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則。抵押估價要有謹慎原則。

　　10.估價方法

　　估價方法是指要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。

　　還應(yīng)有選用方法理由。

　　11.估價結(jié)果

　　估價結(jié)果是是指本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫(總價)金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格�？們r和單價，并附大寫，缺任何一項都是錯誤。

　　12.估價人員

　　在估價結(jié)果報告中關(guān)于估價人員要列出所有參加本次估價活動人員的姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章。

　　13.估價作業(yè)日期

　　估價作業(yè)日期是是指本次估價的起止日期，該日期要與封面上的估價作業(yè)日期相一致。

　　14.估價報告使用期限

　　估價報告使用的有效期可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限。估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化較大時，估價報告應(yīng)用的有效期一般不超過半年。