2016年房地產(chǎn)估價師案例分析章節(jié)講義第二章第三節(jié)

　　第三節(jié)　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

　　(一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　　商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。

　　寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和分級。

　　按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬平方米以下的為小型寫字樓;建筑面積在1～3萬平方米的為中型寫字樓;建筑面積在3萬平方米以上的為大型寫字樓。

　　按使用功能不同，可將寫字樓分為：①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒有其他功能(展示廳、餐飲等);②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿;③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時又有其他多種功能，如展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。

　　按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次。其中，①甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)服務(wù);②乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類寫字樓;③丙級寫字樓是已使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低，但仍保持一定的出租率。

　　當(dāng)然，隨著時代的發(fā)展，寫字樓的分類和分級標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化。目前寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，即甲級寫字樓和5A寫字樓。但其實(shí)， 無論是甲級寫字樓還是5A寫字樓，國際和國內(nèi)都沒有固定而統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際生活中，要結(jié)合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來判斷寫字樓的檔次。

　　2.商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　商務(wù)辦公樓具有以下特點(diǎn)：

　　(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大。

　　寫字樓大多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，處于較好區(qū)位，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，經(jīng)濟(jì)活動頻繁。

　　(2)多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。

　　寫字樓特別是甲級寫字樓，大都為高檔次高層建筑，擁有先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備，功能多而全，如有前臺接待服務(wù)、大小會議室、酒吧、咖啡廳、餐廳、商場、車庫等。

　　(3)出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　大多數(shù)寫字樓以出租為主，完善的物業(yè)管理服務(wù)能夠提高寫字樓的出租率，因此，寫字樓業(yè)主往往委托專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行寫字樓管理和代理出租。