××市××區(qū)天河北路×××號××××大廈部分辦公房地產(chǎn)估價技術(shù)報告(節(jié)選)

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、房地產(chǎn)市場背景分析

　　今年以來××市寫字樓成交均價出現(xiàn)大幅上升，寫字樓成交均價從去年2月份的7508.68元/㎡上升至今年2月份的9763.66元/㎡，大幅增長了30.03%�！痢翆懽謽鞘袌龅摹皬�(qiáng)勢效應(yīng)”仍繼續(xù)維持，預(yù)計今年廣州寫字樓市場還將繼續(xù)保持強(qiáng)勢發(fā)展，并成為今年廣州樓市一大亮點。

　　近兩年××寫字樓市場以中端產(chǎn)品為主的格局不同，2005年的寫字樓供應(yīng)將集中在高端的甲級寫字樓為主。而隨著近年××經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，以及中國加入世貿(mào)、CEPA的實施、9+2經(jīng)濟(jì)合作協(xié)議的建立，外資銀行、保險、會計和律師等公司將被允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，而它們的進(jìn)入將會對甲級寫字樓產(chǎn)生很大的需求，可以預(yù)見，未來幾年××市的寫字樓市場前景看好，將進(jìn)入高速發(fā)展的階段。2005年，由于有多個大型的甲級寫字樓項目進(jìn)入市場，如位于天河路的壬豐大廈、正佳東翼的廣晟大廈、天河北天譽(yù)三期、金海大廈、盤活中的中誠廣場、大鵬國際廣場以及珠江新城的寫字樓等。這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，素質(zhì)高，越來越重視高科技高智能化，在規(guī)劃設(shè)計配套上也各有特色，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)辦公、休閑辦公等理念，創(chuàng)新元素和細(xì)節(jié)設(shè)計也越來越受重視。由于這些寫字樓項目的起點高，而且規(guī)模亦十分龐大，對整個××的寫字樓市場質(zhì)素有明顯的提升作用，以高端寫字樓的銷售為主，而售價亦攀升至近幾年少見的高位。

　　四、最高最佳使用分析

　　房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價，最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理考慮，使估價對象產(chǎn)生最高最佳的利用價值。

　　由于估價對象所處地段位于天河區(qū)天河北路中央商務(wù)區(qū)，周邊寫字樓林立，交通便利，市政配套設(shè)施完善，商務(wù)辦公氛圍較濃厚。加上廣州寫字樓市場2005年呈現(xiàn)供求兩旺的局面，天河商務(wù)圈寫字樓受“住宅禁商”政策刺激，各種類型寫字樓都出現(xiàn)了熱租，估價對象的證載辦公用途能體現(xiàn)其最高最佳利用價值。故本次評估按估價對象證載用途評估。

　　五、估價方法(略，見結(jié)果報告)

　　六、估價測算過程

　　本次評估，先通過市場法和收益法測算估價對象第1002房的單價，再以1002房單價為基礎(chǔ)，經(jīng)估價人員市場調(diào)查，采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、面積、間隔修正，得出各估價對象的市場價值。

　　(一)市場法

　　1.選擇可比實例

　　對與估價對象在同一區(qū)域內(nèi)類似的物業(yè)進(jìn)行了市場調(diào)查，針對估價對象的功能及特點，收集了有關(guān)的成交資料，進(jìn)行分析比較，從中選擇了可比性較強(qiáng)的實例詳見表2-24。

　　可比案例概況表　表2-24，教材121-123頁

　　注：分析可比實例是否可比?權(quán)利性質(zhì)、結(jié)構(gòu)檔次、用途

　　缺少可比實例總建筑面積、總樓層的介紹

　　2.對可比實例進(jìn)行因素修正

　　交易情況修正：經(jīng)過調(diào)查，比較物業(yè)概況表中交易實例為正常交易，沒有特殊行為造成的交易價格偏差，交易情況修正系數(shù)為100/100。

　　交易日期修正：可比實例交易時間與估價時點較近，交易日·期修正系數(shù)為100/100。

　　區(qū)域因素修正：通過分析可比實例概況表中實例的成交價格，需進(jìn)行區(qū)域因素修正。經(jīng)過分析，影響辦公用房價格的主要區(qū)域因素為商務(wù)繁華度、交通便捷程度、配套完備度、規(guī)劃前景等，根據(jù)這些因素對辦公用房價格的影響程度確定其各自權(quán)重

　　注：規(guī)劃前景的權(quán)重取值沒有依據(jù)。

　　個別因素修正;通過分析可比實例概況表中可比實例的成交價格，需要進(jìn)行個別因素修正。經(jīng)過分析，影響辦寫字樓價格的主要個別因素為寫字樓檔次及物業(yè)管理收費(fèi)合理性、設(shè)施設(shè)備、裝修情況、平面布局、成交面積、樓宇成新度、樓層、朝向、景觀等，根據(jù)這些因素對其價格的影響程度確定其各自權(quán)重

　　注：樓宇成新度權(quán)重與前表沒有對應(yīng)關(guān)系

　　3.測算估價對象比準(zhǔn)單價

　　比準(zhǔn)單價=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

　　注：缺權(quán)益狀況的調(diào)整

　　注：比準(zhǔn)單價沒有說明選用簡單算數(shù)平均值的理由

　　(二)收益法

　　1.測算年凈收益

　　年有效毛收入=月租金×12×收益總面積×出租率

　　年運(yùn)營費(fèi)用=維修費(fèi)+管理費(fèi)+保險費(fèi)+稅金

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用

　　(1)年有效毛收入

　　調(diào)查檔次相同、用途相近、結(jié)構(gòu)相似、裝修 檔次相近的房地產(chǎn)的租金水平和出租率，比較分析確定出租的客觀租金水平和出租率。根據(jù)調(diào)查分析，用市場法推算估價對象客觀租金水平。

　　注：沒有說明可比實例租金內(nèi)涵

　　注：由于選取的實例與市場法的實例相同，故區(qū)域因素、個別因素情況表與市場法一樣，不再重復(fù)列示，直接取市場法數(shù)據(jù)。

　　經(jīng)估價人員實地查看和調(diào)查，估價對象所處地段位于天河區(qū)天河北路中央商務(wù)區(qū)，周邊寫字樓林立，交通便利，市政配套設(shè)施完善，商務(wù)辦公氛圍較濃厚，周邊辦公樓的出租率在90%左右。另到估價對象所在的××××大廈管理處咨詢，該大廈的出租率約為90%，故確定估價對象客觀出租率為90%。

　　注：平均比準(zhǔn)租金、客觀出租率為90%應(yīng)說明是預(yù)測值

　　年有效毛收入=65×12×90%=702元/㎡

　　注：未考慮收租損失和可出租面積

　　(2)年運(yùn)營費(fèi)

　　年運(yùn)營費(fèi)包括維修費(fèi)、保險費(fèi)、稅金等

　　注：保險費(fèi)計費(fèi)依據(jù)錯誤

　　缺少城鎮(zhèn)土地使用稅的計算

　　(3)年凈收益a

　　年凈收益a=702×(1-19%)=568.62元/㎡

　　2.測算報酬率r

　　對報酬率的計算，綜合考慮以下兩種方法：

　　第一種方法采用累加法，報酬率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值，安全利率取一年定期存款法定利率2.25%，風(fēng)險調(diào)整值取4%，則采用累加法推算報酬率：

　　2.25%+4%=6.25%。

　　注：風(fēng)險調(diào)整值取4%未說明取值依據(jù)

　　第二種方法通過調(diào)查辦公用途房地產(chǎn)的租售比推算報酬率

　　報酬率測算

　　綜合上述兩種方法，根據(jù)估價對象的實際情況，最后確定估價對象報酬率為6%。

　　3.測算收益價格

　　估價對象土地使用權(quán)到2048年8月22日止，評估基準(zhǔn)日為2005年9月13日，剩余收益年限為42.94年(50-7.06)，假設(shè)收益期內(nèi)收益平穩(wěn)。

　　V=A÷r×[1-1/(1+r)n]=568.62/6%×(1-1/10642.94)=8701元/㎡

　　注：公式選用理由;未考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

　　經(jīng)計算，采用市場法及收益法計算的結(jié)果相近，均符合市場狀況(平均算數(shù)平均值結(jié)果計算理由)，故采用算術(shù)平均值確定最終

　　案例說明

　　一、估價背景

　　本報告是估價機(jī)構(gòu)接受××市××××××實業(yè)有限公司委托，對其位于廣州市天河區(qū)天河北路×××號××××大廈第9、10層部分辦公用途房地產(chǎn)在估價時點的市場價值進(jìn)行評估，為其進(jìn)行資產(chǎn)處置提供價值參考。

　　二、技術(shù)路線

　　估價對象為辦公性質(zhì)房地產(chǎn)，與估價對象位于同一供求范圍內(nèi)，并與其相類似的房地產(chǎn)交易實例較多，根據(jù)替代原則可使用市場法進(jìn)行評估;與其同一供求范周內(nèi)辦公性質(zhì)物業(yè)的租金水平可供參考，估價對象在可預(yù)見的未來有連續(xù)的凈收益，可采用收益法測算其收益價格。故本報告采用市場法及收益法為估價方法，經(jīng)綜合測算得出估價對象的市場價格。

　　三、疑難問題的處理

　　(1)市場法中售價、租金影響因素的選取及權(quán)重的確定

　　估價對象為甲級寫字樓，影響辦公用房的因素很多，本次評估根據(jù)估價對象的實際情況，根據(jù)影響的程度，確定不同的權(quán)重進(jìn)行修正。

　　(2)收益法中報酬率的確定

　　收益法中報酬率的確定歷來是估價的難點，本次評估采用累加法及租售比推算報酬率，其中租售比法通過調(diào)查各實例的售價、租金、出租率、剩余收益年限等，根據(jù)收益法公式，借助計算機(jī)，采用試算法及內(nèi)插法，能夠快速計算各可比實例的報酬率r。

　　(3)處置費(fèi)用的披露

　　本次評估目的為資產(chǎn)處置，根據(jù)委托人委托，評估估價對象于估價時點的公開市場價值。但是，若需進(jìn)行短期強(qiáng)制處分時，由于受快速變現(xiàn)等因素的影響，成交價格可能低于公開市場價值。若進(jìn)行拍賣變現(xiàn)，還須繳納一定的費(fèi)用。對此，評估報告在特別事項中進(jìn)行了披露。