【案例2-3】

　　××市××區(qū)天河北路×××號××××大廈部分辦公房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　一、委托人：(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：(略)

　　三、估價(jià)對象

　　根據(jù)委托人設(shè)定，本報(bào)告的估價(jià)對象為：××市天河區(qū)天河北路×××號××××大廈第9、10層部分房地產(chǎn)，用途為寫字樓，合計(jì)總建筑面積為801.6694㎡，詳見《估價(jià)對象權(quán)屬概況表》。

　　1.估價(jià)對象概況

　　估價(jià)對象位于××市天河區(qū)天河北路×××號××××大廈內(nèi)，該大廈東為五山路，南臨天河北路，西靠龍口東路，北近天潤路;附近有鴻翔大廈、天誠廣場、東方之珠花園、高科大廈、天翔花園、信源大廈、廣東國際科際交流中心、華標(biāo)廣場、華南師范大學(xué)、銀行、市場及公共汽車站等。估價(jià)對象所處地段位于天河區(qū)天河北路中央商務(wù)區(qū)，周邊寫字樓林立，交通便利，市政配套設(shè)施完善，商務(wù)辦公氛圍較濃厚。

　　2.估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)概況

　　根據(jù)委托人提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》記載：估價(jià)對象權(quán)屬人均是×××實(shí)業(yè)有限公司，房屋所有權(quán)來源為新建，分割，房屋用途為非居住用房，本次評估計(jì)價(jià)總建筑面積為801.6694㎡;土地使用權(quán)性質(zhì)為國有土地使用權(quán)，土地用途為綜合，共用地面積為3401.0572㎡;已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限50年，從1998年8月22日起，城市規(guī)劃房屋用途為寫字樓。估價(jià)對象現(xiàn)作辦公用房，正常使用。根據(jù)估價(jià)對象《房地產(chǎn)權(quán)證》顯示，估價(jià)對象未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。其他情況詳見表2-23。

　　估價(jià)對象權(quán)屬概況表 表2-23

　　3.實(shí)地查看概況

　　估價(jià)對象所在大樓為一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三十層(另有二層地下室)的綜合樓，外墻面部分為玻璃幕墻、部分貼花崗石;大廈大堂位于首層南側(cè)，大樓東西兩側(cè)各設(shè)一趟走火梯、一部貨梯及三部客梯，客梯分單雙層停，最高到達(dá)層數(shù)為二十九層，單層客梯設(shè)在東側(cè)，雙層客梯設(shè)在西側(cè);大樓東西側(cè)各有一洗手間;大廈內(nèi)部設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感噴淋消防設(shè)備;裝修、設(shè)備維護(hù)狀況較好。估價(jià)對象現(xiàn)部分出租，簽有短期租約(2年以內(nèi))，據(jù)估價(jià)人員到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場了解，該地區(qū)寫字樓需求量很大，估價(jià)對象現(xiàn)租金水平符合當(dāng)?shù)乜陀^租金標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)地查看，××××大廈出租情況良好，年均出租率在90%左右。

　　估價(jià)對象位于××××大廈的第9、10層，內(nèi)部裝修情況：走廊地面鋪釉面磚、花崗石;室內(nèi)地面鋪地氈;內(nèi)墻面油乳膠漆;天花面部分吊礦棉板天花，部分吊鋁扣板天花;部分裝木夾板門，部分落地玻璃門;鋁合金玻璃窗;水電管線暗敷設(shè)。

　　四、估價(jià)目的：為委托人進(jìn)行資產(chǎn)處置提供價(jià)格參考。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)(略)

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告的價(jià)值定義為：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定剩余使用年限，包含國有土地使用權(quán)出讓金的辦公用途房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查看，對與估價(jià)對象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查并根據(jù)委托人設(shè)定的估價(jià)目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，選擇合適的估價(jià)方法進(jìn)行評估。

　　估價(jià)對象為辦公性質(zhì)房地產(chǎn)，與估價(jià)對象位于同一供求范圍內(nèi)，并與其相類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，根據(jù)替代原則可使用市場法進(jìn)行評估;與其同一供求范圍內(nèi)辦公性質(zhì)物業(yè)的租金水平可供參考，估價(jià)對象在可預(yù)見的未來有連續(xù)的凈收益，可采用收益法測算其收益價(jià)格。故本報(bào)告采用市場法及收益法進(jìn)行測算，綜合擬定最終評估結(jié)果。

　　注：缺少估價(jià)方法定義說明

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值為人民幣柒佰零捌萬貳仟玖佰元整(￥708.29萬元)。

　　注：缺少單價(jià)表示

　　十一、估價(jià)人員(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)

　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限(略)

　　十四、特別事項(xiàng)說明

　　本報(bào)告的使用本估價(jià)結(jié)果的過程中，須留意以下因素對估價(jià)結(jié)果的影響：

　　1.本估價(jià)報(bào)告所評估的價(jià)值是指公開市場價(jià)值，具有很強(qiáng)的時(shí)效性。隨著當(dāng)?shù)卣�治、�?jīng)濟(jì)、社會等狀況的變化，其未來的房地產(chǎn)市場可能發(fā)生變化，從而導(dǎo)致估價(jià)對象的公開市場價(jià)值發(fā)生變化。

　　2.估價(jià)結(jié)果含辦公用途國有土地使用權(quán)出讓金。估價(jià)對象已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限50年，從1998年8月22日起，隨著剩余使用年限的減少，在影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素不變的情況下，該因素將導(dǎo)致估價(jià)對象的價(jià)值相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)會有所下降。

　　3.若需對估價(jià)對象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，由于受快速變現(xiàn)等因素的影響，成交價(jià)格可能僅為其公開市場價(jià)值的60%～70%左右。若進(jìn)行拍賣變現(xiàn)，應(yīng)留意以下費(fèi)用：

　　拍賣傭金：約為成交價(jià)格的3%～5%

　　營業(yè)稅及附加、印花稅、交易管理費(fèi)等：約為成交價(jià)格的6.05%

　　土地增值稅、律師費(fèi)等：視實(shí)際情況而定