旅館房地產(chǎn)的估價

　　(一)旅館房地產(chǎn)及其特點

　　1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點

　　(1)產(chǎn)權(quán)式酒店

　　產(chǎn)權(quán)式酒店由“時權(quán)酒店”(TIMESHARE)演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營獲取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。對開發(fā)商而言，通過分單元出售酒店產(chǎn)權(quán)的形式，可盡快收回投資，減輕投資風(fēng)險;對業(yè)主而言，通過購買指定房間的產(chǎn)權(quán)不僅可以自己使用，還可通過分紅的形式取得可觀的投資回報;對經(jīng)營者而言，憑借豐富的管理經(jīng)驗，不必?fù)碛芯频甑乃�有�?quán)就可得到一定的管理收益。國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利;二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅;三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。

　　(2)酒店式公寓

　　酒店式公寓，就是擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房地產(chǎn)，整個大廈則提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。我們可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓，大多數(shù)用于投資。嚴(yán)格來講，酒店式公寓實際上是產(chǎn)權(quán)酒店的一種形式。目前在一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等地都出現(xiàn)了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商務(wù)區(qū)，其使用客戶大多為外來的高級白領(lǐng)階層，其銷售價格都比較高。

　　2010年教材刪除，如位于廣州珠江新城(廣州的CBD)的愛丁堡大廈，其銷售價格達到了20000元/㎡左右

　　(3)分時度假

　　分時度假就是把一個星級酒店或豪華度假村的一間客房的使用權(quán)按每年52周時間分別出售給51個家庭。顧客在購買了一個時段(可以是20年、30年、40年或更長的時間)每年的使用權(quán)(如一周)之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。

　　(4)經(jīng)濟型酒店

　　經(jīng)濟型酒店是在傳統(tǒng)星級酒店基礎(chǔ)上發(fā)展出來的一種強化客房功能、弱化附屬設(shè)施及服務(wù)的新型有限服務(wù)酒店。它主要從商務(wù)旅游顧客需求角度出發(fā)，重在提供物超所值的客房產(chǎn)品，它不同于傳統(tǒng)的星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，是對星級酒店的創(chuàng)新。經(jīng)濟型酒店以“務(wù)實”為服務(wù)理念，一般沒有豪華的大堂，簡化甚至取消一些配套設(shè)施，例如：餐廳、會議室、康樂等，但是它特別講究客房的舒適度，除了室內(nèi)裝修質(zhì)地優(yōu)良、獨具風(fēng)格外，房間的睡床從床墊到床上用品都是按照三星級以上水平配置，并提供免費寬帶上網(wǎng)，其房價水平相比傳統(tǒng)三星級酒店要低15%～30%。它還提供衛(wèi)生、便捷的大眾式早餐(如面包、咖啡之類)以及其他外送洗衣、商務(wù)等綜合性服務(wù)。

　　2.旅店、招待所及其特點

　　旅店、招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳、飯?zhí)�，�?jīng)營規(guī)模都比較小，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營收入主要來自于床位收入。

　　(二)旅館房地產(chǎn)的估價特點

　　旅館房地產(chǎn)的估價特點除與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，其還具有以下特點：

　　1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。與之相應(yīng)要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價值的重復(fù)計算。

　　2.功能多樣

　　旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級酒店一般具有商場、餐飲娛樂健身、商務(wù)會議、客房等功能，其收益主要體現(xiàn)在不同功能的經(jīng)營能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營水平的高低對其物業(yè)的價值影響較大，因此估價時應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估價。

　　3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大

　　旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是一些大型酒店房地產(chǎn)，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設(shè)施設(shè)備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)主要是通過經(jīng)營獲取回報，因此投資回收期較長，在經(jīng)營期內(nèi)將可能遇到宏觀經(jīng)濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對酒店房地產(chǎn)的價格變動影響很大，經(jīng)營風(fēng)險較大。

　　4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類型的客戶，如會議客戶、經(jīng)商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價值不同。對同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價值主要體現(xiàn)在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價格(或床位價格)、房間數(shù)(或是床位數(shù));入住率等指標(biāo)，常�？梢宰鳛楣纼r的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價。