二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　　(一)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1.交通條件

　　這是影響旅館房地產(chǎn)價格的最重要的區(qū)位狀況，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著旅館房地產(chǎn)客戶的入住、消費。

　　2.周圍環(huán)境

　　周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的，交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價值的直接使用者和評價者——旅客，往往也會理解這一點，會在交通和環(huán)境之間做出適當?shù)娜∩�。但相比接待觀光和商務旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。

　　(二)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　除了通常的房地產(chǎn)實物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實物狀況以外;影響旅館房地產(chǎn)的重要實物狀況有：

　　1.設備設施和用具

　　除了設備設施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊的重要實物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具往往并不包括在內，但和設備設施一樣，用具也是旅客選擇和評價旅館的主要考慮因素。正因為如此，旅館的設備設施和用具的更新速度往往很快，遠遠快于設備設施和用具的自然壽命。我們往往以看到這樣的情形，有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設備設施和用具，導致無客問津，最終導致惡性循環(huán)。

　　2.經(jīng)營管理

　　旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價值起著重要的作用，好的酒店聘請國際著名的酒店管理集團經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務水準，而且能 夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網(wǎng)絡，保證酒店的客源。