參考答案

單項選擇題

1、答案：C

解析：從2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅，A選項不符合題意;房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，免征土地增值稅，B選項不符合題意;通過社會團體捐贈房產給教育、民政和其他社會福利公益事業(yè)免征土地增值稅，D選項是免稅的，不符合題意。房地產開發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價入股對外投資應視同銷售房地產繳納土地增值稅，只有C選項是依法征稅的，符合題意。

2、答案：C

解析：該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用=(400-100)+(1000 + 6000)×5%= 650(萬元)

3、答案：A

解析：非房地產企業(yè)對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收土地增值稅;企業(yè)與企業(yè)、個人之間的房產互換，沒有免征或不征土地增值稅的規(guī)定;以房地產抵債而發(fā)生房地產產權轉讓的，屬于土地增值稅的征稅范圍。

4、答案：B

解析：建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的免稅、對以房地產作價入股，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，或是投資、聯(lián)營企業(yè)若將上述房地產再轉讓，則屬于征收土地增值稅的范圍。

5、答案：D

解析：未開發(fā)的土地直接轉讓不享受加計扣除的優(yōu)惠�？煽鄢�項目=1200+40+35=1275(萬元)，增值額=2800-1275=1525(萬元)增值率=1525÷1275=119.61%，增值額=1525×50%-1275×15%= 571.25(萬元)

6、答案：C

解析：土地出讓金屬于取得土地使用權支付的金額;管理費用和借款利息費用屬于房地產開發(fā)費用。

7、答案：A

解析：普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

8、答案：C

解析：自建房屋轉為自用、出租房屋的企業(yè)、辦公樓用于抵押，產權并沒有發(fā)生轉換，不繳納土地增值稅。

9、答案：C

解析：房地產開發(fā)企業(yè)取得逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

10、答案：A

解析：增值額=500-800×50%-30=70(萬元)扣除項目=430(萬元)增值率=70/430=16%應納土地增值稅=70×30%=21(萬元)

11、答案：A

解析：選項B、C、D為納稅人應進行土地增值稅清算的情形。

12、答案：D

解析：房地產公司應當在簽訂房地產轉讓合同、發(fā)生納稅義務后7日內或在稅務機關核定的期限內，按照稅法規(guī)定，向主管稅務機關辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料: (1)房屋產權證、土地使用權證書(2)土地轉讓、房產買賣合同(3)與轉讓房地產有關的資料。主要包括取得土地使用權所支付的金額，房地產開發(fā)成本方面的財務會計資料、房地產開發(fā)費用方面的資料、與房地產轉讓有關的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產有關的資料。 (4)根據(jù)稅務機關的要求提供房地產評估報告。

多項選擇題

1、答案：ABD

解析：稅法規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除;分期開發(fā)的房地產項目，各期清算的方式應保持一致;房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本，選項A、B、D符合規(guī)定，是正確的;建成后有償轉讓的公共設施，計算收入同時允許扣除成本費用，選項C不符合規(guī)定，所以不正確;將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，選項E不符合規(guī)定，是錯誤的。

2、答案：AD

解析：清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。三級會商審核不屬于土地增值稅清算審核的方法。

3、答案：ACE

解析：土地的所有權不得買賣，所以選項B的說法是不正確的;選項D，將屬于國家所有的范圍擴大化，土地增值稅征稅范圍標準之一是轉讓的土地使用權是否為國家所有，地上的建筑物及其附著物不限定為國家所有。

4、答案：ABC

解析：以房地產抵債發(fā)生權屬轉讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權屬轉讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產在企業(yè)兼并中轉讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產交換，產權發(fā)生了轉移，需要土地增值稅的征稅范圍。

5、答案：ABDE

解析：選項A、B、D、E作為開發(fā)成本可加計扣除;選項C作為開發(fā)費用，不得加計扣除。

6、答案：AD

解析：出讓國有土地不征土地增值稅;土地屬于國有，土地的所有權不可以轉讓;轉讓集體土地，不征收土地增值稅。

7、答案：ABCD

解析：無論法人與自然人、內資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人、企業(yè)單位與事業(yè)單位，只要轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務人。出租不動產，未發(fā)生所有權轉讓，不屬于土地增值稅征收范圍。

8、答案：ABDE

解析：取得土地使用權未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許從計稅收入中扣除。

9、答案：AE

解析：個人購入房地產再轉讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經包括在舊房及舊建筑物的成交價格中，因此，在計算土地增值稅時，不作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除;取得土地使用權后未開發(fā)即進行轉讓的，在計算應納土地增值稅時，不能加計扣除;轉讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

10、答案：ABDE

解析：選項C的正確稅法應該是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

計算題

1、答案：

解析：(1)A(2)C(3)C(4)A

(1)應扣除的土地使用權的金額=(600+140)×1÷4=185(萬元)

應扣除的開發(fā)成本的金額=3000(萬元)

應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(萬元)

轉讓環(huán)節(jié)的稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬元)

準予扣除項目合計=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(萬元)

(2)增值額=6500-4598.75=1901.25(萬元)

增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，適用30%的稅率。

應納土地增值稅=1901.25×30%=570.38(萬元)

(3)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經營風險，應當征收土地增值稅。

應扣除的土地使用權的金額=(600+140)×3÷4=555(萬元)

應扣除的開發(fā)成本的金額=3400+600=4000(萬元)

應扣除的稅金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(萬元)(以不動產對外投資，共擔風險的，不繳納營業(yè)稅)

應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%

=1366.5(萬元)

準予扣除的項目合計=555+4000+275+1366.5=6196.50(萬元)

(4)收入總額=5000×2=10000(萬元)

增值額=10000-6196.50=3803.5(萬元)

增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，適用稅率40%，速算扣除數(shù)5%。

應繳納土地增值稅=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(萬元)

2、答案：

解析：(1)D(2)A(3)C(4)A

(1)該房地產開發(fā)公司2010年應繳納印花稅=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(萬元)

(2)該公司計算土地增值稅時準予扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共計=4000×5%×(1+7%+3%)=220(萬元)

(3)取得土地使用權所支付的金額=600+50=650(萬元)

房地產開發(fā)成本=200+100+750+150+60=1260(萬元)

準予扣除房地產開發(fā)費用=(650+1260)×10%=191(萬元)

準予扣除的稅金及附加=220(萬元)，房地產開發(fā)企業(yè)的印花稅不單獨作為稅金扣除。

其他扣除項目金額=(650+1260)×20%=382(萬元)

扣除項目金額合計=650+1260+191+220+382=2703(萬元)

(4)收入總額=4000萬元

準予扣除項目=2703(萬元)

增值額=4000-2703=1297(萬元)

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=1297÷2703×100%=47.98%，適用稅率30%。

應納土地增值稅=1297×30%=389.1(萬元)