答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、【正確答案】A

　　【答案解析】對于超過貸款期限的利息部分不得扣除。

　　2、【正確答案】D

　　【答案解析】房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：

　　(1)房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書

　　(2)土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同

　　(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財務(wù)會計資料、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

　　(4)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告。

　　3、【正確答案】B

　　【答案解析】張先生實(shí)現(xiàn)的增值額=40-20×(1+5%×7)-2.2-0.6=10.2(萬元)

　　4、【正確答案】D

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　5、【正確答案】D

　　【答案解析】土地增值稅的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

　　6、【正確答案】B

　　【答案解析】納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。

　　7、【正確答案】A

　　【答案解析】轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)按評估機(jī)構(gòu)評估價計算扣除。

　　該房評估價=1000×0.6=600(萬元)

　　增值率=(700-600)÷600×100%=16.67%

　　應(yīng)繳納的土地增值稅=100×30%=30(萬元)

　　8、【正確答案】B

　　【答案解析】扣除項(xiàng)目金額=50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%=385(萬元)

　　增值額=1000-385=615(萬元)

　　增值率=615÷385×100%=159.74%

　　應(yīng)納稅額=615×50%-385×15%=249.75(萬元)

　　9、【正確答案】C

　　【答案解析】本題考核的知識點(diǎn)是土地增值稅的計算。準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：

　　(1)房產(chǎn)評估價格600×70%=420(萬元)

　　(2)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金42.4(萬元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計：420+42.4=462.4(萬元)

　　10、【正確答案】D

　　【答案解析】本題考核土地增值稅的稅率形式。我國土地增值稅適用的是四級超率累進(jìn)稅率。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、【正確答案】CDE

　　【答案解析】根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評估價格計算扣除項(xiàng)目的金額。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計征土地增值稅。

　　2、【正確答案】AD

　　【答案解析】清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。三級會商審核不屬于土地增值稅清算審核的方法。

　　3、【正確答案】ABD

　　【答案解析】以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，需要土地增值稅的征稅范圍。

　　4、【正確答案】AD

　　【答案解析】納稅人是法人的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

　　5、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】選項(xiàng)A、B、D、E作為開發(fā)成本可加計扣除;選項(xiàng)C作為開發(fā)費(fèi)用，不得加計扣除。

　　6、【正確答案】AD

　　【答案解析】選項(xiàng)B、C、E屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

　　7、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】選項(xiàng)C計入開發(fā)費(fèi)用中扣除。

　　8、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】無論法人與自然人、內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人、企業(yè)單位與事業(yè)單位，只要轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人。出租不動產(chǎn)，未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征收范圍。

　　9、【正確答案】ABC

　　【答案解析】本題考核的知識點(diǎn)是土地增值稅的納稅人。選項(xiàng)D，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但是沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，所以房地產(chǎn)的代建行為不屬于土地增值稅征稅范圍;選項(xiàng)E，房地產(chǎn)的繼承雖然發(fā)生了權(quán)屬變更，但是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人并沒有因?yàn)闄?quán)屬變更而卻的任何收入，所以房產(chǎn)繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　10、【正確答案】ABE

　　【答案解析】本題考核的知識點(diǎn)是土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定。

　　符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　三、計算題

　　1、

　　、【正確答案】D

　　【答案解析】準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目

　　=5430+9600×5%×(1+7%+3%)+(2400+2600)×20%=6958(萬元)

　　增值額=9600-6958=2642(萬元)

　　增值率=2642÷6958×100%=37.97%

　　土地增值稅=2642×30%=792.6(萬元)

　　、【正確答案】B

　　【答案解析】應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加共計

　　=(9600×5%+10×10×5%)×(1+7%+3%)=533.5(萬元)

　　【答疑編號10383305】

　　、【正確答案】B

　　【答案解析】應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅和印花稅

　　=10×10×12%+9600×0.5‰+10×12×1‰=16.92(萬元)

　　、【正確答案】A

　　【答案解析】地價款=2400(萬元)

　　開發(fā)成本=2600(萬元)

　　開發(fā)費(fèi)用=180+(2400+2600)×5%=430(萬元)

　　地價款、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用共計=2400+2600+430=5430(萬元)

　　2、

　　、【正確答案】A

　　【答案解析】收入總額=4000萬元

　　準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目=2703(萬元)

　　增值額=4000-2703=1297(萬元)

　　增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=1297÷2703×100%=47.98%，適用稅率30%。

　　應(yīng)納土地增值稅=1297×30%=389.1(萬元)

　　、【正確答案】D

　　【答案解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司2012年應(yīng)繳納印花稅=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(萬元)

　　、【正確答案】A

　　【答案解析】該公司計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加共計=4000×5%×(1+7%+3%)=220(萬元)

　　、【正確答案】C

　　【答案解析】取得土地使用權(quán)所支付的金額=600+50=650(萬元)

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本=200+100+750+150+60=1260(萬元)

　　準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(650+1260)×10%=191(萬元)

　　準(zhǔn)予扣除的稅金及附加=220(萬元)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅不單獨(dú)作為稅金扣除。

　　其他扣除項(xiàng)目金額=(650+1260)×20%=382(萬元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計=650+1260+191+220+382=2703(萬元)。