參考答案：

一、單項選擇題

1.【正確答案】D

【答案解析】銷售費用計入開發(fā)費用，開發(fā)費用不作為加計扣除的基數。

2.【正確答案】B

【答案解析】東部地區(qū)省份土地增值稅預征率不得低于2%。

3.【正確答案】D

【答案解析】土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上建筑物及其附著物產權，并取得收入的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商戶以及其他單位和個人。

4.【正確答案】A

【答案解析】房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

5.【正確答案】D

【答案解析】企業(yè)以房地產抵債，發(fā)生房地產產權轉讓，屬于土地增值稅的征稅范圍。選項A，轉讓集體所有土地使用權，按現行規(guī)定不征稅;選項B，出租房產，沒有發(fā)生房地產產權的轉讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項C，國有土地出讓，不在土地增值稅的征稅范圍之列。

6.【正確答案】D

【答案解析】納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指轉讓房地產所取得的各種收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益。但是不包括租金收入，因為出租沒有發(fā)生房地產產權的轉移。

7.【正確答案】B

【答案解析】扣除項目金額=取得土地使用權所支付的金額及開發(fā)成本+房地產開發(fā)費用+稅費=1000+1500+100+(1000+1500)×4%+7000×9%×(7%+3%)+7000×0.05%=2766.50(萬元)

增值額=7000-2766.50=4233.50(萬元)

增值率=4233.50÷2766.50×100%=153.03%，適用50%稅率，速算扣除系數15%。

土地增值稅稅額=4233.50×50%-2766.50×15%=1701.78(萬元)

8.【正確答案】C

【答案解析】房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的新建房時，印花稅包含在開發(fā)費用中扣除，不能再單獨作為稅金扣除;房地產開發(fā)企業(yè)出租房屋，不繳納土地增值稅;房地產開發(fā)企業(yè)轉讓舊房，印花稅可以作為稅金單獨扣除。

9.【正確答案】B

【答案解析】收入總額=450(萬元)，扣除項目=700×50%+30=380(萬元)，增值額=450-380=70(萬元)，增值率=70÷380×100%=18.42%，適用稅率30%。應納土地增值稅=70×30%=21(萬元)。

10.【正確答案】D

【答案解析】對個人之間互換自有居住用房地產的，經稅務機關核實，可免征土地增值稅。

11.【正確答案】C

【答案解析】轉讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

12.【正確答案】B

【答案解析】納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規(guī)定。

13.【正確答案】D

【答案解析】實行按次征收，納稅時間、繳納方法根據房地產轉讓情況而定。

14.【正確答案】C

【答案解析】已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

15.【正確答案】D

【答案解析】房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

16.【正確答案】C

【答案解析】用房地產重置成本價乘以成新度折扣率計算評估價格。評估價格=3000×60%=1800(萬元)。

17.【正確答案】A

【答案解析】選項A，屬于為取得土地使用權所支付的金額。房地產開發(fā)成本包括：(1)土地征用及拆遷補償費;(2)前期工程費;(3)建筑安裝工程費;(4)基礎設施費;(5)公共配套設施費;(6)開發(fā)間接費用。

18.【正確答案】A

【答案解析】選項B屬于房地產開發(fā)費用;選項C、D屬于為取得土地使用權所支付的金額。

二、多項選擇題

19.【正確答案】ABDE

【答案解析】選項C，回遷戶支付給房地產企業(yè)的補價，應抵減本項目拆遷補償費。

20.【正確答案】BE

【答案解析】選項B，房地產開發(fā)企業(yè)銷售已經裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本中全額扣除;選項E，房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不可以扣除。

21.【正確答案】AC

【答案解析】選項B，轉讓舊房作為公租房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免稅;選項D，對企業(yè)改制、資產整合過程中涉及的土地增值稅予以免稅;選項E，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

【點評】本題考查的是土地增值稅的稅收優(yōu)惠。對于優(yōu)惠政策，重點記憶：

(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。(2)轉讓舊房作為保障性住房、公共租賃住房，且增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。

(3)對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

22.【正確答案】AC

【答案解析】選項B，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項D，對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅;選項E，房地產評估增值，沒有發(fā)生房地產權屬的轉讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

23.【正確答案】ABCD

【答案解析】在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條法規(guī)，不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值稅的扣除項目。

24.【正確答案】ABCD

【答案解析】對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

25.【正確答案】BCE

【答案解析】選項A，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;選項D，利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的利息部分不得扣除。

26.【正確答案】ABCD

【答案解析】改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。

27.【正確答案】ABCE

【答案解析】房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。