一、單選題

1.下列房地產交易行為中，應當繳納土地增值稅的是(　)。

A.房地產公司出租別墅

B.非營利的基金會將合作建造的房屋轉讓

C.房地產公司通過國家機關將其擁有的房屋贈與學校

D.城市居民之間互換自有居住用房且經核實

『正確答案』B

『答案解析』選項A，無國有土地使用權轉讓行為，不屬于土地增值稅征稅范圍;選項C、D，免征土地增值稅。

2.下列情形中，應當計算繳納土地增值稅的是(　)。

A.工業(yè)企業(yè)向房地產開發(fā)企業(yè)轉讓國有土地使用權

B.房產所有人通過希望工程基金會將房屋產權贈與西部教育事業(yè)

C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用

D.房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入

『正確答案』A

『答案解析』選項A，轉讓國有土地使用權屬于土地增值稅征稅范圍。

3.位于縣城的某商貿公司(增值稅一般納稅人)2019年8月轉讓一棟舊辦公樓，取得含增值稅收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元。因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2015年7月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元(能提供契稅完稅憑證)。已知該公司選擇簡易計稅辦法計算增值稅，則該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數為(　)萬元。

A.722.40

B.739.90

C.740.40

D.740.78

『正確答案』C

『答案解析』可扣除項目金額的合計數

(1)發(fā)票金額600萬元

(2)按年加計600×5%×4=120(萬元)

(3)購房契稅18萬元

(4)轉讓環(huán)節(jié)稅金0.5+(1000-600)÷(1+5%)×5%×(5%+3%+2%)=2.40(萬元)

合計：740.40萬元。

4.下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的是(　)。

A.直接轉讓土地使用權的

B.取得銷售(預售)許可證滿1年仍未銷售完畢的

C.轉讓未竣工結算房地產開發(fā)項目50%股權的

D.房地產開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積為50%的

『正確答案』A

『答案解析』符合下列情形之一的，應當清算：(1)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;(3)直接轉讓土地使用權的。符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用;(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

5.對房地產開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是(　)。

A.規(guī)劃申報項目

B.審批備案項目

C.商業(yè)推廣項目

D.設計建筑項目

『正確答案』B

『答案解析』土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于分期開發(fā)的項目分期項目為單位清算。

6.某房地產開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付金額和開發(fā)成本共計10000萬元;該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息;該項目所在省政府規(guī)定，計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行;與轉讓該商品房有關的稅金為200萬元(不考慮印花稅)。轉讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額為(　)萬元。

A.1000　　　　　　　B.2000

C.3000　　　　　　　D.3060

『正確答案』C

『答案解析』應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額=10000×(10%+20%)=3000(萬元)。

7.某企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權所支付的金額(不含增值稅)為1000萬元;房地產開發(fā)成本為6000萬元;向金融機構借入資金發(fā)生利息支出600萬元(能提供金融機構貸款證明且可以按轉讓房地產項目合理分攤)，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元;該房地產所在地政府規(guī)定能提供金融機構貸款證明且可以合理分攤利息支出的，其他房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用為(　)萬元。

A.350　　　　　　　　　　　B.700

C.850　　　　　　　　　　　D.950

『正確答案』C

『答案解析』該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用=(600-100)+(1000+6000)×5%=850(萬元)。

8.房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是(　)。

A.加罰的利息

B.已售精裝修房屋的裝修費用

C.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

D.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質量保證金

『正確答案』B

『答案解析』房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

9.下列關于房地產企業(yè)土地增值稅清算的說法，錯誤的是(　)。

A.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本

B.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額

C.在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除

D.建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金未開具發(fā)票的，扣留的質保金可以按比例計算扣除

『正確答案』D

『答案解析』建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

10.在土地增值稅清算過程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，其核定征收率不低于(　)。

A.3%

B.5%

C.7%

D.10%

『正確答案』B

『答案解析』土地增值稅清算過程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，核定征收率原則上不得低于5%。

11.依據現行土地增值稅法的規(guī)定，對已經實行預征辦法的地區(qū)，可根據實際情況確定土地增值稅預征率，中部和東北地區(qū)省份預征率不得低于(　)。

A.1%

B.1.5%

C.2%

D.5%

『正確答案』B

『答案解析』土地增值稅預征率，東部地區(qū)省份不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。