四、綜合分析題

2018年4月，稅務(wù)機關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

(1)2016年6月以17760萬元拍得一宗土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元、管理費用200萬元、銷售費用400萬元、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。該企業(yè)所在地規(guī)定納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：允許扣除除利息之外的其他開發(fā)費用扣除比例為5%。

(3)2018年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。

(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素，該項目未預(yù)繳土地增值稅)

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。

【問題】(1)土地增值稅清算中，下列構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的扣除項目的有(　)。

A.土地征用費

B.耕地占用稅

C.公共配套設(shè)施費

D.開發(fā)間接費用

E.利息支出

『正確答案』ABCD

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費(包括土地征用費、耕地占用稅等)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。選項E屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用。

【問題】 (2)土地增值稅清算中，下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的說法正確的有(　)。

A.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

B.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

C.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的利息支出不包括超過國家規(guī)定上浮比例的利息、罰息

D.納稅人全部使用自有資金沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

E.土地增值稅清算中，代收費用可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算基數(shù)

『正確答案』ABC

『答案解析』納稅人全部使用自有資金沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按房地產(chǎn)開發(fā)費用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi);選項E，代收費不計入計算基數(shù)。

【問題】 (3)該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額為(　)萬元。

A.8880

B.9324

C.17760

D.18648

『正確答案』B

『答案解析』取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)

【問題】(4)該公司清算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用為(　)

A.600

B.1200

C.1344

D.1366.2

『正確答案』D

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)費用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)

【問題】(5)該公司清算土地增值稅時允許扣項目金額的合計數(shù)為(　)萬元。

A.13434.80

B.16980.2

C.20045

D.28481

『正確答案』C

『答案解析』加計扣除=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)�？鄢�項目金額合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)。

【問題】(6)該公司清算土地增值稅時應(yīng)繳納的土地增值稅(　)萬元。

A.2284.25

B.3286.5

C.3379.75

D.4382

『正確答案』C

『答案解析』增值額=31000-20045=10955(萬元)，增值率=增值額/扣除項目金額=10955/20045×100%=54.65%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。應(yīng)納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)。