參考答案及解析：

一、單項選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 稅法規(guī)定，利息支出凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×扣除比例(5%以內(nèi))。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×扣除比例(10%以內(nèi))。A棟寫字樓開發(fā)費用=120+(700+1200)×5%=215(萬元);B棟寫字樓開發(fā)費用=(700+1200)×8%=152(萬元)，則開發(fā)費用合計=215+152=367(萬元)。

2、

【正確答案】 C

【答案解析】 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍，應(yīng)計算繳納土地增值稅。選項A、D，沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項B，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項目的金額按照下列方法計算：提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年。本題中2016年6月-2017年4月，未滿12個月，不能加計扣除。

可以扣除舊房金額以及加計扣除=350+17.5=367.5(萬元)

此題在應(yīng)試指南206頁。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 收入總額=7000(萬元)

扣除項目合計=2400+2400×10%+2400×20%+42=3162(萬元)

增值額=7000-3162=3838(萬元)

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=3838÷3162×100%=121.38%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)納土地增值稅稅額=3838×50%-3162×15%=1444.70(萬元)

6、

【正確答案】 C

【答案解析】 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

允許扣除的項目金額=8500÷85%×15%=1500(萬元)

增值額=2500-1500=1000(萬元)

增值率=1000÷1500×100%=66.67%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納稅額=1000×40%-1500×5%=325(萬元)

7、

【正確答案】 C

【答案解析】 以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限;以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機關(guān)可在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅;因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟補償?shù)�，�?yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)備案。

8、

【正確答案】 D

【答案解析】 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。其他三個選項均屬于納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的情形。

9、

【正確答案】 C

【答案解析】 納稅人是法人的，當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

10、

【正確答案】 D

【答案解析】 公共設(shè)施，按以下原則處理：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

11、

【正確答案】 D

【答案解析】 選項A，期間費用不得據(jù)實扣除，按《實施細則》規(guī)定的計算方法扣除;選項B，不能提供金融機構(gòu)證明的，按(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×10%以內(nèi)扣除;選項C，土地閑置費不得扣除。

二、多項選擇題

1、

【正確答案】 ABE

【答案解析】 選項C，對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除;選項D，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計算土地增值稅時，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。

2、

【正確答案】 ABDE

【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本可作為加計20%扣除的計算基數(shù)。選項A，屬于為取得土地使用權(quán)所支付的金額，可作為加計扣除的基數(shù);選項B、D、E，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，可作為加計扣除的基數(shù);選項C，屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用，不得加計扣除。

3、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 超過貸款期限的利息和土地閑置費不得作為開發(fā)費用在計算土地增值稅中扣除。

4、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 無論法人與自然人、內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人、企業(yè)單位與事業(yè)單位，只要轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

5、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

【點評】本題考查土地增值稅扣稅項目的規(guī)定，有一定難度，要格外注意營改增之后的相關(guān)規(guī)定，屬于客觀題考查的熱點，此處做一個小結(jié)：

(1)營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除。

(2)營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項目的金額按照下列方法計算：

①提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

②提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

③提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

6、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 東部地區(qū)省份土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。

7、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 應(yīng)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)備案的情形：

(1)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟補償?shù)摹?/P>

(2)因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的(此種情況應(yīng)同時提供政府要求其搬遷的批文)。

(3)轉(zhuǎn)讓原自用住房的(這種情況應(yīng)同時提供表明其居住時間的證明，如房屋產(chǎn)權(quán)證、住房證、戶口簿等)。

8、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 選項A，贈與其直系親屬，不征收土地增值稅;選項B，因國家建設(shè)需要被政府依法征收、收回的房產(chǎn)，免征土地增值稅;選項C，評估增值的房產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生變動，不需要繳納土地增值稅。

9、

【正確答案】 BCDE

【答案解析】 選項A，企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

三、計算題

1、【正確答案】 C

【答案解析】 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用(登記、過戶手續(xù)費和契稅)。

取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1600+62)×60%=997.20(萬元)

【正確答案】 C

【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

開發(fā)成本=(120+2500+70)×60%=1614(萬元)

【正確答案】 A

【答案解析】 取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1600+62)×60%=997.2(萬元);開發(fā)成本=(120+2500+70)×60%=1614(萬元);開發(fā)費用=(997.2+1614)×8%=208.9(萬元);轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的相關(guān)稅金合計為40萬元;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除費用=(997.2+1614)×20%=522.24(萬元)，所以在計算土地增值稅時，可扣除的項目金額合計=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(萬元)。

【正確答案】 D

【答案解析】 增值額=8000-3382.34=4617.66(萬元)，增值率=4617.66÷3382.34×100%=136.52%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅=4617.66×50%-3382.34×15%=1801.48(萬元)。