答案與解析

一、單項(xiàng)選擇題

1.

【答案】A

【解析】個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

2.

【答案】B

【解析】我國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

3.

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=(80+50+800)×(70%+20%)=837(萬元)。

4.

【答案】D

【解析】(1)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2000×1/2=1000(萬元);(2)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=2600×1/2=1300(萬元);(3)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80/2+(1000+1300)×4%=132(萬元);(4)可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=243萬元;(5)加計(jì)扣除=(1000+1300)×20%=460(萬元);(6)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+1300+132+243+460=3135(萬元)。

5.

【答案】A

【解析】對(duì)于超過貸款期限的利息和加罰的利息不允許扣除;該企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(100-20-30)+(100+120)×4%=58.8(萬元)。

6.

【答案】A

【解析】計(jì)算土地增值稅時(shí)，納稅人如果不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

7.

【答案】C

【解析】舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

8.

【答案】D

【解析】對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。

9.

【答案】A

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的增值稅以外的稅費(fèi)作為扣除項(xiàng)目金額，增值額=500-800×50%-6.85=93.15(萬元)，增值率=93.15÷(800×50%+6.85)×100%=22.90%，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，稅率為30%，該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=93.15×30%=27.95(萬元)。

10.

【答案】C

【解析】出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅征收范圍。

11.

【答案】A

【解析】因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

12.

【答案】A

【解析】非房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅的納稅申報(bào)。

13.

【答案】C

【解析】納稅人是法人的，當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

14.

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

15.

【答案】B

【解析】案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算的準(zhǔn)確性等。

16.

【答案】D

【解析】建成后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的部分，其成本、費(fèi)用不得扣除。

17.

【答案】A

【解析】選項(xiàng)A：對(duì)于利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)扣除。

18.

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶，回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

二、多項(xiàng)選擇題

1.

【答案】ABCE

【解析】選項(xiàng)D：土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

2.

【答案】ADE

【解析】選項(xiàng)B：沒有取得收入，不屬于土地增值稅征收范圍;選項(xiàng)C：房地產(chǎn)在抵押期間不征收土地增值稅。

3.

【答案】ABC

【解析】選項(xiàng)D：個(gè)人之間互換自有居住用房的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅，互換商業(yè)用房的，應(yīng)征收土地增值稅;選項(xiàng)E：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房的，需要繳納土地增值稅。

4.

【答案】AE

【解析】選項(xiàng)AB：納稅人受讓土地使用權(quán)支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中扣除;選項(xiàng)C：納稅人占用耕地而繳納的耕地占用稅，應(yīng)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項(xiàng)目中扣除;選項(xiàng)DE：納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，其購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應(yīng)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項(xiàng)目中扣除。

5.

【答案】DE

【解析】選項(xiàng)DE計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

6.

【答案】ABE

【解析】選項(xiàng)CD：屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按照土地增值稅的規(guī)定計(jì)算扣除，不得據(jù)實(shí)扣除。

7.

【答案】BD

【解析】納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加不影響允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

8.

【答案】ADE

【解析】選項(xiàng)BC：適用于新建房的轉(zhuǎn)讓。

9.

【答案】BCD

【解析】選項(xiàng)AE：適用于新建房的轉(zhuǎn)讓。

10.

【答案】ABD

【解析】選項(xiàng)A：納稅人支付的土地征用費(fèi)，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目中扣除;選項(xiàng)B：納稅人支付的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目中扣除;選項(xiàng)D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，允許按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

11.

【答案】ACD

【解析】納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額：(1)出售舊房及建筑物的;(2)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(3)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

12.

【答案】ABC

【解析】選項(xiàng)D：東北地區(qū)省份不得低于1.5%;選項(xiàng)E：西部地區(qū)省份不得低于1%。

13.

【答案】ABD

【解析】選項(xiàng)C：符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，才實(shí)行核定征收;選項(xiàng)E：申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)才核定征收土地增值稅。

14.

【答案】ADE

【解析】納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

15.

【答案】BCDE

【解析】選項(xiàng)A：房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。

16.

【答案】CDE

【解析】選項(xiàng)A：在計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額中的利息支出時(shí)，對(duì)于納稅人支付的加罰的利息，不得扣除;選項(xiàng)B：對(duì)于符合土地增值稅清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

17.

【答案】BCDE

【解析】選項(xiàng)A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，適用加計(jì)扣除20%的規(guī)定。

三、計(jì)算題

1.

【答案】D

【解析】轉(zhuǎn)讓舊辦公樓應(yīng)納的增值稅=(2000-500)/(1+5%)×5%=71.43(萬元)。轉(zhuǎn)讓舊辦公樓應(yīng)繳納的城建稅及附加=71.43×(7%+3%+2%)=8.57(萬元)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額共計(jì)=500×(1+6×5%)+8.57+2000×0.5‰+15=674.57(萬元)。

2.

【答案】A

【解析】增值額=(2000-71.43)-674.57=1254(萬元)

增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，適用稅率50%、速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)納土地增值稅=1254×50%-674.57×15%=525.81(萬元)。

3.

【答案】C

【解析】計(jì)算銷售寫字樓土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額：

①允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=3000×60%×40%=720(萬元)

②允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=4200×40%=1680(萬元)

③允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500×40%+(720+1680)×4%=296(萬元)

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1045萬元

⑤加計(jì)扣除項(xiàng)目=(720+1680)×20%=480(萬元)

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=720+1680+296+1045+480=4221(萬元)。

4.

【答案】B

【解析】增值額=19000-4221=14779(萬元)

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35%

應(yīng)納土地增值稅=14779×60%-4221×35%=7390.05(萬元)。