三、計(jì)算問(wèn)答題

　　1.2017年4月稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

　　(1)2016年6月以17760萬(wàn)元購(gòu)得一宗土地使用權(quán)，并繳納契稅。

　　(2)自2016年7月起，對(duì)受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項(xiàng)目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用400萬(wàn)元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬(wàn)元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬(wàn)元。

　　(3)2017年3月該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共計(jì)取得不含稅收入31000萬(wàn)元。

　　其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%;不考慮土地價(jià)款抵減增值稅銷售額的因素;該項(xiàng)目未預(yù)繳土地增值稅。

　　要求，據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題：

　　(1)簡(jiǎn)要說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項(xiàng)目。

　　(2)簡(jiǎn)要說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)金額。

　　(4)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

　　(5)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：

　�、偌{稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

　�、诩{稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬(wàn)元)。

　　(4)取得土地使用權(quán)所支付的金額=9324(萬(wàn)元);

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本=6000(萬(wàn)元);

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬(wàn)元);

　　允許扣除的稅金及附加=290(萬(wàn)元);

　　其他扣除項(xiàng)目=(9324+6000)×20%=3064.8(萬(wàn)元);

　　允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬(wàn)元)。

　　(5)增值額=31000-20045=10955(萬(wàn)元)

　　增值率=10955÷20045×100%=54.65%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

　　應(yīng)納土地增值稅稅額=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬(wàn)元)。

　　2.(2016年考題改編)2017年3月，某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

　　(1)2014年9月以18000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅。

　　(2)2015年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬(wàn)元;小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬(wàn)元(按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬(wàn)元)。

　　(3)2016年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬(wàn)元(施工企業(yè)已開具發(fā)票)。

　　(4)2017年1月該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得不含增值稅收入54000萬(wàn)元;可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。

　　(5)該項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易辦法繳納增值稅，已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬(wàn)元。

　　(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%。)

　　要求：

　　(1)簡(jiǎn)要說(shuō)明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

　　(2)清算時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額。

　　(3)清算時(shí)允許扣除的稅金及附加。

　　(4)清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

　　(5)清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

　　『正確答案』

　　(1)因該企業(yè)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例超過(guò)了85%，所以稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(2)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額=18000×(1+3%)=18540(萬(wàn)元)

　　(3)應(yīng)納增值稅=54000÷90%×5%=3000(萬(wàn)元);

　　應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=3000×5%=150(萬(wàn)元);

　　應(yīng)納教育費(fèi)附加和地方教育附加=3000×(3%+2%)=150(萬(wàn)元);

　　允許扣除的稅金及附加=150+150=300(萬(wàn)元)。

　　(4)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18540+6000+2000+(18540+6000)×5%+300+(18540+6000)×20%=32975(萬(wàn)元)。

　　(5)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅的計(jì)算：

　　收入合計(jì)=54000÷90%=60000(萬(wàn)元);

　　增值率=(60000-32975)÷32975×100%=82%;

　　應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=(60000-32975)×40%-32975×5%-1080=8081.25(萬(wàn)元)。

　　3.甲公司(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))為增值稅一般納稅人，2017年3月轉(zhuǎn)讓一棟2000年自建的辦公樓，取得含稅收入9000萬(wàn)元，已按規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金，并取得完稅憑證。

　　該辦公樓造價(jià)為800萬(wàn)元，其中包含為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款300萬(wàn)元，契稅9萬(wàn)元以及按國(guó)家統(tǒng)一繳納的其他有關(guān)費(fèi)用1萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該辦公樓重新構(gòu)建價(jià)格為5000萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用10萬(wàn)元，該公司的評(píng)估價(jià)格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。

　　甲公司對(duì)于轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”之前自建的辦公樓選擇“簡(jiǎn)易征收”方式;轉(zhuǎn)讓該辦公樓繳納的印花稅稅額為4.5萬(wàn)元。

　　要求：

　　(1)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅。

　　『正確答案』該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納增值稅=9000÷(1+5%)×5%=428.57(萬(wàn)元)。

　　(2)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金。

　　『正確答案』可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(萬(wàn)元)。

　　(3)本題如何確定可以扣除的房屋及建筑物評(píng)估價(jià)格。

　　『正確答案』評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　(4)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)。

　　『正確答案』

　　①為取得土地使用權(quán)所支付的金額=300+9+1=310(萬(wàn)元);

　�、谠u(píng)估價(jià)格=5000×50%=2500(萬(wàn)元);

　　支付房地產(chǎn)評(píng)估10萬(wàn)元，可以扣除;

　　③可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=55.93(萬(wàn)元);

　　可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=310+2500+10+55.93=2875.93(萬(wàn)元)。

　　(5)甲公司應(yīng)納土地增值稅。

　　『正確答案』

　　不含增值稅收入=9000-428.57=8571.43(萬(wàn)元)

　　增值額=8571.43-2875.93=5695.50(萬(wàn)元)

　　增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。

　　應(yīng)納土地增值稅=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(萬(wàn)元)。