參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1.【正確答案】A

　　【答案解析】20×7年年末投資性房地產(chǎn)的賬面價值=(120+30)-(120+30)/30×2=140(萬元)，賬面價值低于可收回金額，未發(fā)生減值，因此應(yīng)按照賬面價值140萬元計量，而不是按照145萬元列示，選項A錯誤;20×8年年末投資性房地產(chǎn)的賬面價值=(120+30)-(120+30)/30×3=135(萬元)，高于可收回金額，因此需要計提減值準(zhǔn)備5萬元，選項B正確;20×8年確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的處置損益=150-130=20(萬元)，選項C正確;投資性房地產(chǎn)計提的減值準(zhǔn)備處置時要轉(zhuǎn)出，但是資產(chǎn)減值損失不需要轉(zhuǎn)回，而是期末結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤，選項D正確。

　　會計處理

　　20× 5年 12月 31日購入作為投資性房地產(chǎn)處理

　　借：投資性房地產(chǎn) 150( 120+ 30)

　　貸：銀行存款 150

　　20× 6年 12月 31日計提折舊

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 5

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 5

　　20× 7年 12月 31日計提折舊

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 5

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 5

　　20× 7年 12月 31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=( 120+ 30)-( 120+ 30) /30× 2= 140(萬元)，可收回金額為 145萬元，所以沒有發(fā)生減值，不需要做會計處理。

　　20× 8年年末計提折舊

　　計提折舊

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 5

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 5

　　20× 8年年末投資性房地產(chǎn)的賬面價值=( 120+ 30)-( 120+ 30) /30× 3= 135(萬元)，可收回金額為 130萬元， 135萬元高于可收回金額 130萬元，需要計提減值準(zhǔn)備 5萬元。

　　借：資產(chǎn)減值損失5

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備5

　　處置

　　借：銀行存款 150

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 150

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 130

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 15

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備5

　　貸：投資性房地產(chǎn) 150

　　2.【正確答案】D

　　【答案解析】投資性房地產(chǎn)的入賬價值為7 000萬元，20×7年底公允價值為7 200萬元，應(yīng)確認(rèn)公允價值變動損益200萬元，同時確認(rèn)20×7年應(yīng)確認(rèn)的租金收入=120/12 ×10=100(萬元)，因此20×7年應(yīng)確認(rèn)的損益的金額=200+100=300(萬元)。

　　會計處理：

　　20×7年1月1日，由于購入日董事會就作出書面決議將該房地產(chǎn)用于出租，所以應(yīng)該直接將該資產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　7 000

　　貸：銀行存款 7 000

　　20×7年12月31日，

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 (7 200-7 000 )200

　　貸：公允價值變動損益 200

　　借：銀行存款/其他應(yīng)收款(120/12×10)100

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 100

　　提示：本題 20× 7年 12月 31日確認(rèn)公允價值變動的部分，本題投資性房地產(chǎn)初始入賬金額為 7 000萬元， 20× 7年底公允價值為 7 200萬元，年末確認(rèn)公允價值變動的金額為( 7 200- 7 000) 200萬元，不需要考慮出租當(dāng)天的公允價值的。

　　3.【正確答案】A

　　【答案解析】投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。所以選項A不正確。

　　4.【正確答案】D

　　【答案解析】選項A，存貨的金額應(yīng)該是0，資料( 2)土地使用權(quán)用于建造辦公樓，計入無形資產(chǎn);選項B，在建工程的金額=(資料2)3 500萬元;選項C，固定資產(chǎn)金額應(yīng)該是0;選項D，投資性房地產(chǎn)的金額=(資料1)9 000-9 000/50×11/12+(資料3)(4 500-300+1 500)=14 535(萬元)，因為再次裝修時，需將尚未計提的裝修支出部分一次性轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，所以要將這個原賬面價值300扣除。

　　5.【正確答案】D

　　【答案解析】20× 7年 12月 31日會計處理 :

　　借：投資性房地產(chǎn)　　 2 800

　　累計折舊 500

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 300

　　貸：固定資產(chǎn) 2 800

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 500

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 300

　　2×18年年末的賬面價值=2 800-500-300-100(2×18年折舊100萬元)=1 900(萬元)，可回收金額為1 800萬元，所以2×18年應(yīng)計提資產(chǎn)減值損失=1 900-1 800=100(萬元)。2×18年有關(guān)投資性房地產(chǎn)的處理：

　　借：銀行存款 150

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 150

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 100

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 100

　　借：資產(chǎn)減值損失 100

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 100

　　6.【正確答案】C

　　【答案解析】選項A，對于土地使用權(quán)，既不符合已出租的土地使用權(quán)，也不符合持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，所以不能作為投資性房地產(chǎn)核算;選項B，屬于自用房地產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)核算，不作為投資性房地產(chǎn)核算;選項C，作為抵押物取得借款不影響企業(yè)將對外出租的廠房作為投資性房地產(chǎn)列報;選項D，企業(yè)并不對廠房擁有所有權(quán)，所以不作為投資性房地產(chǎn)核算。

　　7.【正確答案】A

　　【答案解析】轉(zhuǎn)換當(dāng)日，確認(rèn)的其他綜合收益的金額=5 000-(5 500-1000)=500(萬元)，投資性房地產(chǎn)處置時要將原計入其他綜合收益與公允價值變動損益的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本。應(yīng)確認(rèn)的處置損益=6 000-5 800+500=700(萬元)。

　　會計處理：

　　20×4年1月1日，

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本 5 000

　　累計折舊 1 000

　　貸：固定資產(chǎn) 5 500

　　其他綜合收益 500

　　20×4年12月31日，由于出售時投資性房地產(chǎn)賬面價值5 800萬元，與其初始入賬金額5 000萬元的差額800萬元就是持有期間的公允價值變動的金額，

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 800

　　貸：公允價值變動損益 800

　　20×5年1月1日，出售時，

　　借：銀行存款 6 540

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 6 000

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)　　540

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 5 800

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本 5 000

　　——公允價值變動 800

　　將持有期間確認(rèn)的公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，

　　借：公允價值變動損益 800

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本 800

　　將自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時確認(rèn)的其他綜合收益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，

　　借：其他綜合收益 500

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本 500

　　8.【正確答案】B

　　【答案解析】與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的會計處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建1 152

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊48( 1 200/50× 2)

　　貸：投資性房地產(chǎn)1 200

　　借：投資成房地產(chǎn)——在建300

　　貸：銀行存款300

　　借：投資性房地產(chǎn)1 452

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建1 452( 1 152+ 300)

　　2×19年1月1日，該項投資性房地產(chǎn)剩余使用壽命為47年，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1452(萬元)，2×19年應(yīng)計提折舊金額=1 452÷47=30.89(萬元)。

　　借：其他業(yè)務(wù)成本30.89

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊30.89

　　借：銀行存款120

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入120

　　因此，投資性房地產(chǎn)對甲公司2×19年損益的影響金額=120-30.89=89.11(萬元)。

　　9.【正確答案】B

　　【答案解析】A選項，固定資產(chǎn)科目的入賬金額為22 000萬元;C選項，將投資性房地產(chǎn)累計折舊2000萬元轉(zhuǎn)入“累計折舊”科目;D選項，轉(zhuǎn)換不確認(rèn)損益。會計分錄如下:

　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　22 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　2 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　22 000

　　累計折舊　　　　　　　　　　2 000

　　本題“轉(zhuǎn)換日該固定資產(chǎn)的公允價值為 30 000萬元”這個條件是干擾條件。

　　10.【正確答案】B

　　【答案解析】投資性房地產(chǎn)的入賬成本=(價款)1 200+(直接人工支出)100+(原材料成本)100+(其他支出)10=1 410(萬元)。

　　相關(guān)會計處理：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 1 200

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額) 108( 1 200× 9%)

　　貸：銀行存款 1 308

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 100

　　貸：應(yīng)付職工薪酬 100

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 100

　　貸：原材料 100

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 10

　　貸：銀行存款等　　　 　10

　　借：投資性房地產(chǎn) 1 410

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建 1 410

　　11.【正確答案】C

　　【答案解析】建造過程中非正常損失應(yīng)計入當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)的入賬價值=土地開發(fā)費1 000+建筑成本800+資本化的借款費用50+分?jǐn)偟钠渌�間接費用20-建造過程中非正常損失10=1 860(萬元);自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等，建造過程中發(fā)生的非正常損失直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。

　　12.【正確答案】B

　　【答案解析】三座辦公樓的成本均為50 000萬元，所以投資性房地產(chǎn)入賬成本就是其中一座成本的50 000萬元。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只能將已出租的建筑物和已出租的土地使用權(quán)劃分為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。將商品房出租給本公司的職工，由于該租賃業(yè)務(wù)并不是以賺取租金或資本增值，或者兩者兼而有之為目的，所以不能劃分為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)該作為企業(yè)的固定資產(chǎn)核算。

　　二、多項選擇題

　　13.【正確答案】BD

　　【答案解析】投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日為2× 19年3月31日，為租賃期開始日，選項A錯誤;企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，所以轉(zhuǎn)換日應(yīng)該以資產(chǎn)的公允價值6 000萬元作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，選項B正確，選項C錯誤;自用房地產(chǎn)或存貨改為公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時，資產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額，計入其他綜合收益，公允價值小于賬面價值的差額，計入公允價值變動損益。

　　會計處理：

　　2×19年3月31日，

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　6 000

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　5 500

　　其他綜合收益　　　　　 500

　　2×19年12月31日，

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動100

　　貸：公允價值變動損益100

　　14.【正確答案】AB

　　【答案解析】選項A，一般企業(yè)持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋應(yīng)當(dāng)在固定資產(chǎn)項目核算，不屬于投資性房地產(chǎn);選項B，董事會作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使沒有簽訂租賃協(xié)議也需要作為投資性房地產(chǎn)核算;選項C，建筑物擬建成后對外出租，董事會已批準(zhǔn)，并作出書面決議，所以土地使用權(quán)要作為“投資性房地產(chǎn)——在建”來核算，而不是作為無形資產(chǎn)來核算，如果是建成后自用，就是作為無形 資產(chǎn)來核算。選項D, 企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價值的，則應(yīng)當(dāng)對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配;如果確實無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)確認(rèn)和計量的原則進(jìn)行處理。

　　15.【正確答案】ABCD

　　【答案解析】選項A、B、C，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)需要計提折舊或攤銷，出現(xiàn)減值跡象時，需要按照賬面價值與可收回金額的差額計算減值;采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)期末按公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不需要計提折舊或攤銷、減值;選項D，在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值。

　　16.【正確答案】CD

　　【答案解析】選項A，事項1確認(rèn)投資性房地產(chǎn)列示金額為2 200萬元，修理費用計入當(dāng)期損益;事項2土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn);事項3土地使用權(quán)確認(rèn)為存貨。所以投資性房地產(chǎn)項目列示金額只有2200萬元

　　選項B，期末在建工程科目列示金額為130萬元，土地使用權(quán)單獨作為無形資產(chǎn)列示。

　　選項C，只有事項1中涉及的金額影響當(dāng)期利潤300-20=280萬元

　　選項D，只有事項3的金額列為存貨(開發(fā)支出)=4200+2000=6200(萬元)

　　會計處理，

　　事項(1)，自行開發(fā)投資性房地產(chǎn)的處理如下，修理費用直接計入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 2 200

　　貸：應(yīng)付職工薪酬/工程物資/銀行存款等 2 200

　　完工后，

　　借：投資性房地產(chǎn) 2 200

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建 2 200

　　收到租金時，

　　借：銀行存款/其他應(yīng)收款 300

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 300

　　發(fā)生修理費用時，

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 20

　　貸：銀行存款 20

　　事項(2)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外購?fù)恋赜糜诮ㄔ熳杂玫姆康禺a(chǎn)，在處理的過程中，房是房、地是地。分別確認(rèn)無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)

　　購入土地，

　　借：無形資產(chǎn) 400

　　貸：銀行存款 400

　　發(fā)生建造成本，

　　借：在建工程 130

　　貸：應(yīng)付職工薪酬/工程物資/銀行存款等 130

　　事項(3)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買地建商品房(作為存貨的時候)，土地的成本要計入建筑物的成本之中，統(tǒng)一列示在開發(fā)成本之中。

　　借：開發(fā)成本 (4 200+2 000) 6 200

　　貸：銀行存款/應(yīng)付職工薪酬/工程物資等 6 200

　　17.【正確答案】ABCD

　　【答案解析】會計處理：

　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　19 200

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　(500+19 200÷40×3)1 940

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　19 200

　　累計折舊　　　　　　　　　　 1 940

　　2×15年9月30日已計提折舊500萬元，至2×18年9月30日共計提折舊金額=500+19 200÷40×3=1 940(萬元)。

　　18.【正確答案】ABD

　　【答案解析】采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，選項C不正確。

　　同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，這是一種原則性的規(guī)定，而采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)且其公允價值不能可靠計量時，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)采取成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，是一種特殊情況下的處理。

　　19.【正確答案】CD

　　【答案解析】20×8年屬于建造期間，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊，因此計提金額為0，選項A正確;改擴(kuò)建完工后，投資性房地產(chǎn)入賬價值=280+35=315(萬元)，選項B正確;投資性房地產(chǎn)改造前賬面價值為280萬元，已計提折舊20萬元，即原成本為300萬元，原使用壽命為30年，年折舊額為10萬元(300/30)，由此可以看出改擴(kuò)建前已使用兩年，改擴(kuò)建經(jīng)歷了1.5年，因此改擴(kuò)建完成后尚可使用壽命=35-2-1.5=31.5(年)，因此20×9年應(yīng)計提的折舊金額=315/31.5×1/2=5(萬元)，選項C錯誤;影響20×9年損益的金額=20/2(半年租金)-5(半年折舊)=5(萬元)，選項D錯誤。

　　會計處理：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　 280

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　 20

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　 300

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　 35

　　貸：銀行存款　　　　　 35

　　借：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　 315

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建 315

　　20× 9年應(yīng)計提的折舊

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　5

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　5

　　20× 9年租金收入

　　借：銀行存款　　　　 10

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　10

　　注意：題目告訴預(yù)計使用壽命變?yōu)?5年，是自該資產(chǎn)第一次達(dá)到可使用狀態(tài)開始的壽命，因此計算改造完成之后的尚可使用壽命，需要在35年的基礎(chǔ)上減掉已經(jīng)過去的時間，所以改擴(kuò)建的時間也需要考慮進(jìn)去。

　　20.【正確答案】ACD

　　【答案解析】選項A，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“其他綜合收益”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準(zhǔn)備。選項C，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。選項D，應(yīng)通過其他業(yè)務(wù)收支來核算，一般不涉及資產(chǎn)處置損益。

　　21.【正確答案】ACD

　　【答案解析】選項A，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時不會產(chǎn)生差額，存貨應(yīng)按照其賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)計入投資性房地產(chǎn)成本;選項C，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)不能由公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式;選項D，以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于賬面價值形成的貸方差額計入公允價值變動損益。

　　22.【正確答案】BCD

　　【答案解析】本題考查知識點：投資性房地產(chǎn)費用化的后續(xù)支出;

　　投資性房地產(chǎn)日常維護(hù)支出不符合資本化條件，應(yīng)計入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)，而不是計入投資性房地產(chǎn)成本，投資性房地產(chǎn)按照公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，期末列示金額為520萬元，選項A錯誤。

　　會計處理：

　　借：銀行存款　　　　　 50

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　 50

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　8

　　貸：銀行存款　　　　8

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動　 20

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　 20