參考答案及解析：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查知識點：外購投資性房地產的確認和初始計量;

　　外購投資性房地產的成本，包括購買價款和可直接歸屬于該資產的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產的成本，談判費用和差旅費計入當期的管理費用，為投資性房地產直接發(fā)生的相關稅費，比如契稅、維修基金等才能計入投資性房地產成本，增值稅可以抵扣，不計入投資性房地產成本，所以入賬價值=111÷(1+11%)=100(萬元)。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 選項B，采用成本模式計量的投資性房地產，每期的折舊或攤銷額應記入“其他業(yè)務成本”等科目。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 甲公司是因為商品房滯銷所以將兩棟商品房出租，那么出租之前是作為存貨核算的，出租后是用成本模式進行后續(xù)計量，轉換的分錄為：

　　借：投資性房地產 9 000

　　貸：開發(fā)產品 　9 000

　　采用成本模式進行后續(xù)計量的投資房地產中房產的折舊原則與固定資產的折舊原則一致，即當月增加當月不計提折舊，當月減少當月仍計提折舊，20×5年度計提折舊的時間應該是11個月，所以折舊金額是9 000/50×11/12=165(萬元)。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查知識點：以其他方式取得的投資性房地產的確認和初始計量。

　　因為交換具有商業(yè)實質同時增值稅單獨另行支付，所以換入資產的入賬價值=100+5=105(萬元)。相關會計處理如下：

　　借：投資性房地產 105

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額)　(105×11%)11.55

　　銀行存款 [(17-11.55)-5]0.45

　　貸：主營業(yè)務收入 100

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 17

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 辦公樓改建后的入賬價值=(1 500-600)+50×1+170+23=1 143(萬元)，相關會計處理：

　　借：投資性房地產——在建 900

　　投資性房地產累計折舊　 600

　　貸：投資性房地產 1 500

　　借：投資性房地產——在建 50

　　貸：原材料 50

　　借：投資性房地產——在建 170

　　貸：應付職工薪酬 170

　　借：投資性房地產——在建 23

　　貸：應付利息 23

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 投資性房地產發(fā)生的后續(xù)支出，不滿足資本化條件的，應當在其發(fā)生時計入到當期損益，即其他業(yè)務成本中。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 選項C，企業(yè)對投資性房地產進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產的，在再開發(fā)期間，應將投資性房地產的賬面價值轉入“投資性房地產——在建”; 選項D，再開發(fā)期間，類似于固定資產更新改造期間，投資性房地產再開發(fā)要將賬面價值轉入“投資性房地產——在建”科目，所以再開發(fā)期間是不計提折舊或攤銷的。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 對于房地產開發(fā)企業(yè)，只能將已出租的建筑物和已出租的土地使用權劃分為投資性房地產。房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨。將商品房出租給本公司的職工，由于該租賃業(yè)務并不是以賺取租金或資本增值，或者兩者兼而有之為目的，所以不能劃分為投資性房地產，應該作為企業(yè)的固定資產核算。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 2011年1月1日，甲公司對該項投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式時，應作為會計政策變更，賬務處理如下：

　　借：投資性房地產——成本　　 3 000

　　——公允價值變動 200

　　投資性房地產累計折舊　　 300

　　貸：投資性房地產　　　　 3 000

　　盈余公積　　　　　　 50

　　利潤分配——未分配利潤　 450

　　注意：投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式時，應作為會計政策變更，要追溯調整，轉換日公允價值和賬面價值的差額調整留存收益。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 在出租當日，由固定資產轉換為投資性房地產，由于公允價值3 500萬元大于賬面價值3 200萬元，所以應確認其他綜合收益300萬元，不影響損益;20×4年應確認的租金收入=120/12×10=100(萬元);20×4年期末確認的公允價值變動損益=3 700-3 500=200(萬元)。因此，甲公司在20×4年因該事項確認的損益的金額=100+200=300(萬元)。(這里因該事項確認的損益不需要考慮3月1日之前2個月的折舊對于損益的影響。)

　　相關會計處理為：

　　20×4年3月1日，

　　借：投資性房地產——成本　　3 500

　　貸：固定資產　　　3 200

　　其他綜合收益　　300

　　20×4年12月31日，

　　借：投資性房地產——公允價值變動　　200

　　貸：公允價值變動損益　　　200

　　借：銀行存款　　　(120/12×10)100

　　貸：其他業(yè)務收入　　100

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 采用公允價值模式或成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，都應當按照實際成本進行初始計量。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用等，選項D不能計入建造成本中。

　　2、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 甲公司出租給本企業(yè)員工的部分應確認為固定資產，因此投資性房地產的初始確認金額=450/15×5=150(萬元)，固定資產的初始確認金額=450/15×(7+3)=300(萬元)，選項C、D不正確。

　　3、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 選項A，一般企業(yè)持有以備增值后轉讓的房屋應當在固定資產項目核算，不屬于投資性房地產;選項B，董事會作出書面決議擬對外出租，即使沒有簽訂租賃協議也需要作為投資性房地產核算;選項C，建筑物擬建成后對外出租，董事會已批準，并作出書面決議，所以土地使用權要作為“投資性房地產——在建”來核算，而不是作為無形資產來核算，如果是建成后自用，就是作為無形資產來核算。

　　4、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】 2015年屬于建造期間，投資性房地產不需要計提折舊，因此計提金額為0，選項A正確;改擴建完工后，投資性房地產入賬價值=280+35=315(萬元)，選項B正確;投資性房地產改造前賬面價值為280萬元，已計提折舊20萬元，即原成本為300萬元，原使用壽命為30年，年折舊額為10萬元(300/30)，由此可以看出已使用兩年，改擴建經歷了1.5年，因此改擴建完成后尚可使用壽命=35-2-1.5=31.5(年)，因此2016年應計提的折舊金額=315/31.5×1/2=5(萬元)，選項C錯誤;影響2016年損益的金額=20/2(半年租金)-5(半年折舊)=5(萬元)，選項D錯誤。

　　注意：題目告訴預計使用壽命變?yōu)?5年，是自該資產第一次達到可使用狀態(tài)開始的壽命，因此計算改造完成之后的尚可使用壽命，需要在35年的基礎上減掉已經過去的時間，所以改擴建的時間也需要考慮進去。

　　5、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】 選項A，投資性房地產列示金額為2 200萬元，修理費用計入當期損益;選項B，期末在建工程科目列示金額為130萬元，土地使用權單獨作為無形資產列示。

　　會計處理，

　　事項(1)

　　借：投資性房地產——在建 2 200

　　貸：應付職工薪酬/工程物資/銀行存款等 2 200

　　完工后，

　　借：投資性房地產 2 200

　　貸：投資性房地產——在建 2 200

　　收到租金時，

　　借：銀行存款/其他應收款 300

　　貸：其他業(yè)務收入 300

　　發(fā)生修理費用時，

　　借：其他業(yè)務成本 20

　　貸：銀行存款 20

　　事項(2)

　　購入土地，

　　借：無形資產 400

　　貸：銀行存款 400

　　發(fā)生建造成本，

　　借：在建工程 130

　　貸：應付職工薪酬/工程物資/銀行存款等 130

　　事項(3)

　　借：開發(fā)成本 (4 200+2 000) 6 200

　　貸：銀行存款/應付職工薪酬/工程物資等 6 200

　　6、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】 選項B，日常的維修支出應計入當期損益，即其他業(yè)務成本中。

　　7、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 建筑物成本為2800萬元，也就表示賬面原值是2 800萬元，采用公允價值模式計量，所以不需要考慮折舊問題。2008年應確認的租金收入為150萬元，應確認的公允價值變動收益=1 850-1 800=50(萬元)。

　　會計處理：

　　2007年12月31日，

　　借：投資性房地產——成本　1 800

　　累計折舊　　　　 　　　500

　　固定資產減值準備　　 　300

　　公允價值變動損益　　 　200

　　貸：固定資產　　　　　　　2 800

　　2008年12月31日，

　　借：投資性房地產——公允價值變動 50

　　貸：公允價值變動損益 50

　　借：銀行存款 150

　　貸：其他業(yè)務收入 150

　　8、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 選項A，投資性房地產包括已出租的土地使用權、已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。出租的情況屬于讓渡資產使用權行為，持有并準備增值后轉讓的土地使用權不屬于讓渡資產使用權行為;選項D，投資性房地產是企業(yè)用于賺取租金或資本增值的房產和地產，即用于賺取租金或資本增值的地產也是投資性房地產，選項D不正確。

　　9、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 選項AB，采用公允價值模式計量的投資性房地產期末公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，影響當期損益;選項CD，采用成本模式計量的投資性房地產期末可收回金額低于賬面價值，應該計提減值準備，影響當期損益，但計提的準備不允許轉回;當可收回金額高于賬面價值時，不進行賬務處理。