參考答案及解析：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。本題中，支付的價(jià)款計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本，談判費(fèi)用和差旅費(fèi)計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用，為投資性房地產(chǎn)直接發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，比如契稅、維修基金等才能計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，增值稅可以抵扣，不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，所以入賬價(jià)值=111÷(1+11%)=100(萬(wàn)元)。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 選項(xiàng)D，公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，不是其他綜合收益。

　　相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：固定資產(chǎn) 1 500

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本 1 200

　　——公允價(jià)值變動(dòng) 100

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 選項(xiàng)A，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)不確認(rèn)其他綜合收益，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之差確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益;選項(xiàng)C，收回后，應(yīng)是按照公允價(jià)值確認(rèn)寫字樓和土地使用權(quán)的入賬金額，因此，寫字樓的入賬金額為1 800萬(wàn)元，土地使用權(quán)的入賬金額為8 000萬(wàn)元;選項(xiàng)D，由于土地使用權(quán)可以和固定資產(chǎn)分開核算，所以土地使用權(quán)應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算。本題具體的會(huì)計(jì)處理為：

　　借：固定資產(chǎn) 1 800

　　無(wú)形資產(chǎn) 8 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本1 000

　　——寫字樓——公允價(jià)值變動(dòng)500

　　——土地使用權(quán)——成本5 000

　　——土地使用權(quán)——公允價(jià)值變動(dòng)1 000

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 300

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 2011年1月1日，甲公司對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更，賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　 3 000

　　——公允價(jià)值變動(dòng) 200

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　 300

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　 3 000

　　盈余公積　　　　　　 50

　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)　 450

　　注意：投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更，要追溯調(diào)整，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 選項(xiàng)A，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更進(jìn)行處理;選項(xiàng)B，存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價(jià)值模式;選項(xiàng)D，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定不得隨意變更。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。所以選項(xiàng)A不正確。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 選項(xiàng)A，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房屬于其存貨，建造商品房占用的土地的成本應(yīng)該轉(zhuǎn)入商品房成本，增加企業(yè)的存貨;選項(xiàng)B、C，屬于企業(yè)的自用房地產(chǎn)。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 由于自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，所以在轉(zhuǎn)換日應(yīng)確認(rèn)其他綜合收益30萬(wàn)元，這部分金額在投資性房地產(chǎn)處置時(shí)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本。同時(shí)，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益的金額80在處置時(shí)也要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本。因此該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)的處置損益。

　　記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目的金額=420【出售時(shí)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值】+80【公允價(jià)值變動(dòng)損益結(jié)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的金額】-30【由自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)確認(rèn)的其他綜合收益抵減的其他業(yè)務(wù)成本的金額】=470(萬(wàn)元)。

　　賬務(wù)處理為：

　　借：銀行存款　　　　　　400

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　400

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　420

　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)　　　80

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　500

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　80

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　80

　　借：其他綜合收益　　　　30

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本　 30

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 處置時(shí)的分錄為：

　　借：銀行存款 300

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 300

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 280

　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 10

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本 290

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 10

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 10

　　借：其他綜合收益 10

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本 10

　　所以處置損益=300【售價(jià)】-280【出售時(shí)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值】-10【公允價(jià)值變動(dòng)損益結(jié)轉(zhuǎn)增加的其他業(yè)務(wù)成本的金額】+10【公允價(jià)值變動(dòng)損益結(jié)轉(zhuǎn)減少的公允價(jià)值變動(dòng)損益的金額】+10【由自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)確認(rèn)的其他綜合收益的金額】=30(萬(wàn)元)

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 購(gòu)入的土地使用權(quán)應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是建造期間不需要計(jì)提攤銷，也不存在需要計(jì)入建筑物成本的攤銷金額，選項(xiàng)A不正確;若該投資性房地產(chǎn)2015年6月30日完工，則投資性房地產(chǎn)的入賬成本=90+5+10+40+10+300×7%×1.5=186.5(萬(wàn)元)，2014年1月1日至2015年6月30日的專門借款的利息費(fèi)用需要進(jìn)行資本化計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，選項(xiàng)D不正確。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 選項(xiàng)D，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　3、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 本題考查知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(綜合)。

　　選項(xiàng)C，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益;選項(xiàng)D，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)。

　　4、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 選項(xiàng)D，應(yīng)將其轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。選項(xiàng)A，轉(zhuǎn)換日按照賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)，但是具體貸記的開出產(chǎn)品科目，金額是賬面余額。如果，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”，和貸記的開發(fā)產(chǎn)品綜合考慮，就是賬面價(jià)值。

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 選項(xiàng)B，投資性房地產(chǎn)主要是對(duì)外出租的，因此屬于讓渡資產(chǎn)使用權(quán);選項(xiàng)D，投資性房地產(chǎn)是企業(yè)用于賺取租金或資本增值的房產(chǎn)和地產(chǎn)，即用于賺取租金或資本增值的地產(chǎn)也是投資性房地產(chǎn)，選項(xiàng)D不正確。

　　6、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 選項(xiàng)A，已出租的土地使用權(quán)，屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn);選項(xiàng)B，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn);選項(xiàng)C，對(duì)于空置建筑物和在建建筑物，在董事會(huì)或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)該作為投資性房地產(chǎn)核算;選項(xiàng)D，屬于企業(yè)的自用房地產(chǎn)。

　　7、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 選項(xiàng)B，對(duì)于一般企業(yè)來(lái)說(shuō)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講屬于存貨;選項(xiàng)C，沒(méi)有所有權(quán)的土地使用權(quán)對(duì)外出租的不作為投資性房地產(chǎn)核算。

　　8、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 選項(xiàng)A、B、C，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或攤銷，出現(xiàn)減值跡象時(shí)，需要按照賬面價(jià)值與可收回金額的差額計(jì)算減值;采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)期末按公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不需要計(jì)提折舊或攤銷、減值;選項(xiàng)D，在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時(shí)，該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并假設(shè)無(wú)殘值。

　　9、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 選項(xiàng)AB，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，影響當(dāng)期損益;選項(xiàng)CD，采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)期末可收回金額低于賬面價(jià)值，應(yīng)該計(jì)提減值準(zhǔn)備，影響當(dāng)期損益，但計(jì)提的準(zhǔn)備不允許轉(zhuǎn)回;當(dāng)可收回金額高于賬面價(jià)值時(shí)，不進(jìn)行賬務(wù)處理。

　　10、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 選項(xiàng)A，一般企業(yè)持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋應(yīng)當(dāng)在固定資產(chǎn)項(xiàng)目核算，不屬于投資性房地產(chǎn);選項(xiàng)B，董事會(huì)作出書面決議擬對(duì)外出租，即使沒(méi)有簽訂租賃協(xié)議也需要作為投資性房地產(chǎn)核算;選項(xiàng)C，因?yàn)?月份開始在該土地上建造建筑物，并擬建成后對(duì)外出租，所以土地使用權(quán)要作為“投資性房地產(chǎn)——在建”來(lái)核算，而不是作為無(wú)形資產(chǎn)來(lái)核算，如果是建成后自用，就是作為無(wú)形資產(chǎn)來(lái)核算。

　　三、計(jì)算分析題

　　1、

　　【正確答案】 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日為2010年12月31日;理由：自用房地產(chǎn)改為出租，則轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日，也就是本題中的2010年12月31日(1分)。

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)3 000

　　累計(jì)折舊600

　　貸：固定資產(chǎn)3 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊600(1分)

　　Convert date of investment property is December 31st 2010; Reason: self�瞮se property changes to rent, so generally convert date is date of starting lease, in this case it is December 31st 2010 also.

　　The entries of self�瞮se property changes to rent are:

　　Dr.Investment property 3 000

　　Accumulative depreciation 600

　　Cr.Fixed assets 3 000

　　Accumulative depreciation of investment property 600(3分)

　　【正確答案】 辦公樓2011年末的可收回金額為預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值與公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額中的較高者，所以可收回金額為2 150萬(wàn)元;(0.5分)辦公樓計(jì)提減值前的賬面價(jià)值=3 000-600-(3 000-600)/(50-10)=2 340(萬(wàn)元)，賬面價(jià)值>可收回金額，應(yīng)該計(jì)提減值，減值金額=2 340-2 150=190(萬(wàn)元)(0.5分)，分錄為：

　　借：資產(chǎn)減值損失190

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備190(0.5分)

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)47.5

　　貸：所得稅費(fèi)用47.5(0.5分)

　　The recoverable amount of office building at the end of 2011 is the higher of present value of expected future cash flow and net amount of fair value minus disposal cost, so recoverable amount is 2.15 million Yuan; the book value of office building before provision for impairment=3 000-600-(3 000-600)/(50-10)=2 340(ten thousand Yuan), book value>recoverable amount, impairment shall be made, impairment amount=2 340-2 150=190(ten thousand Yuan), entries are:

　　Dr.Assets impairment loss 190

　　Cr.Impairment of investment property 190

　　Dr.Deferred income tax assets　　47.5

　　Cr.Income tax expense　　　　　47.5(3分)

　　【正確答案】 甲公司2011年收取租金、確認(rèn)租金收入以及結(jié)轉(zhuǎn)成本的分錄為：

　　借：銀行存款240

　　貸：預(yù)收賬款240(0.5分)

　　借：預(yù)收賬款240

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入240(0.5分)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本60

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊60(0.5分)

　　此業(yè)務(wù)對(duì)甲公司2011年?duì)I業(yè)利潤(rùn)的影響金額=240-60-190=-10(萬(wàn)元)(0.5分)

　　In 2011,the entries of Jia Company received rental, recognized rental income and carried forward cost are:

　　Dr.Cash at bank 240

　　Cr.Receipt in advance 240

　　Dr.Receipt in advance 240

　　Cr.Other business income 240

　　Dr.Other business income 60

　　Cr.Accumulative depreciation of investment property 60

　　This transaction affects the amount of business profit =240-60-190=-10(ten thousand Yuan)(3分)

　　【正確答案】 2012年甲公司將投資性房地產(chǎn)由成本模式變?yōu)楣�允價(jià)值模式的分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本3 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊660

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備190

　　貸：投資性房地產(chǎn)3 000

　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)300

　　遞延所得稅資產(chǎn)(190×25%)47.5

　　遞延所得稅負(fù)債90

　　盈余公積41.25

　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)371.25(2分)

　　Jia Company converts investment property from cost model to fair value model in 2012, the entries are:

　　Dr.Investment property-cost 3 000

　　Accumulative depreciation of investment property 660

　　Impairment of investment property 190

　　Cr.Investment property 3 000

　　Investment property-fair value change 300

　　Deferred tax assets (190×25%) 47.5

　　Deferred tax liability 90

　　Surplus reserve 41.25

　　Profit distribution-undistributed profit 371.25(3分)

　　【正確答案】 甲公司出售投資性房地產(chǎn)的分錄為：

　　借：銀行存款3 200

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入3 200(1分)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本2 700

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益400

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本3 000

　　——公允價(jià)值變動(dòng)100(1分)

　　Jia Company sells investment property, the entries are:

　　Dr：Cash at bank 3 200

　　Cr：Other business income 3 200

　　Dr：Other business cost 2 700

　　Fair value change profit or loss 400

　　Cr：Investment property——cost 3 000

　　——fair value change 100(3分)