試題三

　　X房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“招拍掛”取得一宗土地開發(fā)權(quán)，該土地性質(zhì)為住宅用地，項(xiàng)目開發(fā)周期為3年。該房地產(chǎn)企業(yè)委托一家咨詢公司對本項(xiàng)目的市場、方案、效益和風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析。

　　1.甲咨詢工程師設(shè)計(jì)了三個(gè)互斥開發(fā)方案，并依據(jù)可比性原則，采用動(dòng)態(tài)分析方法對各方案進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)效益比較。

　　2.乙咨詢工程師采用專家調(diào)查法預(yù)測了3年后的住宅售價(jià)平均值：樂觀值為7500元/平方米，悲觀值為4000元/平方米，最可能值為5500元/平方米。

　　3.丙咨詢工程師通過敏感性分析得知項(xiàng)目效益對住宅價(jià)格很敏感，當(dāng)住宅平均售價(jià)為5200元/平方米時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率等于開發(fā)商期望的最低回報(bào)率(12%)。丙咨詢工程師分析了不同住宅售價(jià)發(fā)生的概率，

　　4.丁咨詢工程師認(rèn)為本項(xiàng)目效益好壞除受住宅價(jià)格影響外，還受建設(shè)投資、融資政策等變量影響，可以采用蒙特卡羅模擬技術(shù)評價(jià)其風(fēng)險(xiǎn)。

　　問題：

　　1.甲咨詢工程師在進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，各方案之間具有可比性具體包含哪些內(nèi)容?可以采用哪些動(dòng)態(tài)分析方法進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較?

　　2.根據(jù)乙咨詢工程師的調(diào)查預(yù)測，估算3年后住宅售價(jià)的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差。

　　3.根據(jù)丙咨詢工程師的分析，計(jì)算本項(xiàng)目滿足開發(fā)商投資回報(bào)要求的概率，并據(jù)此評價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小。

　　4.丁咨詢工程師采用的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)技術(shù)是否正確?簡述理由，井說明采用蒙特卡羅模擬法應(yīng)注意的問題。

　　答案：

　　1.(1)方案比選的可比性原則具體包括：①服務(wù)年限的可比;②計(jì)算基礎(chǔ)資料的可比性(如價(jià)格);③設(shè)計(jì)深度應(yīng)相同，效益與費(fèi)用的計(jì)算范圍應(yīng)一致;④經(jīng)濟(jì)計(jì)算方法應(yīng)相同，即選擇相同的評價(jià)指標(biāo)。

　　(2)方案比選的動(dòng)態(tài)分析方法包括：現(xiàn)值比較法、年值比較法、差額投資內(nèi)部收益率法、最低價(jià)格法、效益/費(fèi)用法。

　　2.根據(jù)題目可知該住宅售價(jià)符合8分布，則其期望值和方差的計(jì)算公式為：

　　t=(a+4m+b)/6

　　σ2=[(b-a)/6]2　　式中：口表示樂觀值，b表示悲觀值，m為最可能值，t為期望值。

　　該住宅售價(jià)期望值=(7500+5500×4+4000)/6=5583.33元/平方米

　　該住宅售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差=(7500-4000)/6=583.33元/平方米

　　3.(1)按從小到大順序排列各種售價(jià)，計(jì)算累計(jì)概率：

　　(2)要滿足開發(fā)商投資回報(bào)率的要求，住宅的售價(jià)應(yīng)高于5200影平方米，由上述數(shù)據(jù)可知：

　　住宅的售價(jià)低于5200元/平方米的概率5200=0.45+0.35×(5200-5000)/(5500-5000)=0.59

　　則住宅售價(jià)高于5200元/平方米的概率=1-0.59=0.41，即本項(xiàng)目滿足開發(fā)商投資回報(bào)率要求的概率為41%，說明項(xiàng)目具有很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.正確。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)分析中的輸人變量多于3個(gè)，每個(gè)變量可能出現(xiàn)3個(gè)以上至無限多種狀態(tài)時(shí)，可以采用蒙特卡羅技術(shù)。使用時(shí)應(yīng)注意的問題有：

　　(1)風(fēng)險(xiǎn)變量之間應(yīng)該是獨(dú)立的，輸入變量的分解程度既要保證結(jié)果可靠，又要避免風(fēng)險(xiǎn)變量之間的相關(guān)。

　　(2)蒙特卡羅法的模擬次數(shù)一般應(yīng)在200至500次之間為宜。