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三、簡(jiǎn)答題（本大題共5小題，每小題6分，共30分）
26．簡(jiǎn)述利率風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵，說(shuō)明利率的升高對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生哪些方面的影響？
27．簡(jiǎn)述投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不同的方面。
28．何為土地使用權(quán)出讓？有哪幾種出讓方式？
29．簡(jiǎn)述在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的不同階段需要聘請(qǐng)的專業(yè)顧問(wèn)有哪些？
30．通常金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)哪些指標(biāo)來(lái)確定房地產(chǎn)企業(yè)資信等級(jí)？
四、計(jì)算題（8分）
31．有一項(xiàng)投資，投資者投資100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一棟住宅用于出租，租期10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬(wàn)元，每二年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬(wàn)元，折現(xiàn)率12%，計(jì)算凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率。（注：基準(zhǔn)收益率10%，計(jì)算可利用下表進(jìn)行）。
計(jì)算表 單位：萬(wàn)元
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年份 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
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投資額 |
–100 |
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物業(yè)售出 |
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90 |
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凈租金收入 |
10 |
10 |
11 |
11 |
12.1 |
12.1 |
13.31 |
13.31 |
14.64 |
14.64 |
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凈現(xiàn)金流量 |
–90 |
10 |
11 |
11 |
12.1 |
12.1 |
13.31 |
13.31 |
14.64 |
14.64 |
90 |
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折現(xiàn)系數(shù)12% |
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凈現(xiàn)值 |
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折現(xiàn)系數(shù)15% |
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凈現(xiàn)值1 |
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折現(xiàn)系數(shù)2 |
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凈現(xiàn)值2 |
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五、論述題（12分）
32．試述可行性研究含義、目的和主要作用。
