自學(xué)考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》章節(jié)串講：第3章(1)

　　第三章 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)

　　物業(yè)承接查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型。

　　第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)

　　承接查驗(yàn)時(shí)間點(diǎn)：在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)于業(yè)主入住之前。

　　知識點(diǎn)一、物業(yè)承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別(重要考點(diǎn))

　　物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)。

　　竣工驗(yàn)收是指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。

　　具體而言，物業(yè)承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收有以下三個(gè)不同。

　　1.目的不同

　　工程竣工驗(yàn)收的目的是確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進(jìn)入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格。物業(yè)承接查驗(yàn)?zāi)康闹饕�在于分清各方�?zé)任，維護(hù)各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進(jìn)行。

　　2.參與主體不同

　　工程竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位將建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目交由政府行政主管部門或行業(yè)管理單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收并備案。物業(yè)承接查驗(yàn)是前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門監(jiān)督下進(jìn)行的。

　　3.對象不同

　　工程竣工驗(yàn)收是對項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗(yàn)。

　　知識點(diǎn)二、物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則

　　(一)物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)

　　1.法律依據(jù)：《物權(quán)法》、《合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)。承接查驗(yàn)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》。

　　2.合同依據(jù)：

　　新建物業(yè)以前期物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù);

　　正常物業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)。

　　實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：

　　(1)《物業(yè)管理?xiàng)l例》;

　　(2)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》;

　　(3)物業(yè)買賣合同;

　　(4)臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(5)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(6)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;

　　(7)建設(shè)單位移交的圖紙資料;

　　(8)建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

　　(二)物業(yè)承接查驗(yàn)的原則

　　物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。

　　(三)物業(yè)承接查驗(yàn)涉及的法律主體

　　主要包括建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

　　1.新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主體

　　交驗(yàn)方：物業(yè)的建設(shè)單位

　　接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　2.新建物業(yè)購買人的專有部分物業(yè)承接查驗(yàn)的主體

　　交驗(yàn)方：物業(yè)的建設(shè)單位

　　接管方：物業(yè)專有部分的購買人

　　知識點(diǎn)三、新建物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)具備的條件(重要考點(diǎn))

　　(1)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;

　　(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;

　　(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;

　　(4)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;

　　(6)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

　　(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　知識點(diǎn)四、物業(yè)承接查驗(yàn)的程序

　　(二)移交有關(guān)圖紙資料(現(xiàn)場查驗(yàn)20日前)

　　(三)查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

　　現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能�，F(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)有建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

　　(四)解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題

　　書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

　　(五)確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議

　　(六)辦理物業(yè)交接手續(xù)

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　1.前期物業(yè)服務(wù)合同

　　2.臨時(shí)管理規(guī)約

　　3.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議

　　4.建設(shè)單位移交資料清單

　　5.查驗(yàn)記錄

　　6.其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件