知識點(diǎn)五、承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備與實(shí)施

　　(一)確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案的程序

　　建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用前至少50日根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗(yàn)收，取得質(zhì)量合格證書，完成備案后，完全達(dá)到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，并約定時(shí)間召開物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)調(diào)會(huì)議。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書面通知后，應(yīng)主動(dòng)與建設(shè)單位聯(lián)系，并查看物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件的相關(guān)文件，即：(結(jié)合“物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件”內(nèi)容理解記憶)

　　(1)關(guān)于工程質(zhì)量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認(rèn)可及準(zhǔn)許使用文件的備案文件;

　　(2)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)公司的供用合同與計(jì)量表具的相關(guān)文件;

　　(3)教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收文件;

　　(4)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;

　　(5)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

　　(6)物業(yè)買賣合同、臨時(shí)管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必需的文件;

　　(7)物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。

　　雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗(yàn)的時(shí)間，共同制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案。

　　(二)物業(yè)承接查驗(yàn)方案的內(nèi)容

　　1.組建物業(yè)承接查驗(yàn)小組

　　由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位各抽調(diào)數(shù)名工程技術(shù)人員(包括土建與安裝專業(yè))及管理人員組成物業(yè)承接查驗(yàn)小組。

　　2.列出各專業(yè)工程實(shí)施查驗(yàn)的技術(shù)依據(jù)

　　主要包括：

　　(1)國家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范;

　　(2)建設(shè)單位提交的物業(yè)與物業(yè)竣工圖紙資料清單;

　　(3)設(shè)施設(shè)備供貨廠家安裝、調(diào)試、維修及使用說明書;

　　(4)物業(yè)買賣合同約定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn);

　　(5)建筑、安裝工程施工與質(zhì)量驗(yàn)收系列叢書(實(shí)用手冊)。

　　3.確定物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)的內(nèi)容

　　(1)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗(yàn)。

　　(2)物業(yè)管理中的有關(guān)合同、共用設(shè)備的專用工具和機(jī)配件等。

　　4.擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)方案

　　主要包括：查驗(yàn)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法、時(shí)間與進(jìn)度、問題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負(fù)責(zé)人等，編制物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)計(jì)劃與進(jìn)度。

　　5.物業(yè)承接查驗(yàn)物資準(zhǔn)備

　　包括：查驗(yàn)人員的組織與培訓(xùn)、設(shè)備、儀器儀表、工具、防護(hù)用品、記錄表格等。

　　6.現(xiàn)場查驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防措施(略)

　　(三)物業(yè)資料的查驗(yàn)與移交

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(2)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(3)供水、供電、供氣、供熱、電梯、消防、環(huán)保、防雷、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;

　　(4)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(5)房屋、共用設(shè)施設(shè)備清單;

　　(6)承接查驗(yàn)所必需的其他資料(如物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、客戶資料、保修資料等)。

　　(四)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗(yàn)

　　1.現(xiàn)場查驗(yàn)的方法

　　(1)核對。

　　(2)觀察。

　　(3)使用。

　　(4)檢測。

　　(5)試驗(yàn)。

　　2.現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。

　　(五)物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題的解決

　　1.書面通知建設(shè)單位及時(shí)解決，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)

　　2.建設(shè)單位必須派人參加物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)，并確認(rèn)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議

　　知識點(diǎn)六、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　知識點(diǎn)七、其他

　　1.辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(1)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(2)臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(3)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

　　(4)建設(shè)單位移交資料清單;

　　(5)查驗(yàn)記錄;

　　(6)交接記錄;

　　(7)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

　　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。告知方式應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。

　　2.其他

　　物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。

　　知識點(diǎn)八、物業(yè)承接查驗(yàn)遺留問題的解決與物業(yè)保修責(zé)任(重要考點(diǎn))

　　(一)物業(yè)承接查驗(yàn)存在的問題由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任

　　(二)物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，否則亦要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

　　(三)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行物業(yè)的保修責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任

　　知識點(diǎn)九、物業(yè)承接查驗(yàn)中其他法律責(zé)任

　　(一)當(dāng)事人雙方均應(yīng)承擔(dān)不履行協(xié)議的違約責(zé)任

　　(二)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)承接查驗(yàn)的違約責(zé)任

　　建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害物業(yè)買受人權(quán)益。

　　建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)承接查驗(yàn)的違規(guī)責(zé)任

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　(四)業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)中具有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)

　　物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　(五)房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管責(zé)任

　　物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的承接查驗(yàn)進(jìn)行有效監(jiān)管，并及時(shí)處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)查驗(yàn)行為的投訴。

　　知識點(diǎn)十、爭議的解決

　　物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。

　　知識點(diǎn)十一、新建物業(yè)承接查驗(yàn)注意的問題

　　(一)人員選配要精干

　　(二)驗(yàn)收立場要明確

　　(三)遺留問題要備案

　　(1)對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求建設(shè)單位提出補(bǔ)救和解決措施并備案。

　　(2)承接查驗(yàn)中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促移交人對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。

　　(四)保修事宜要落實(shí)

　　(五)特殊信息要收集

　　(六)管理配套要關(guān)注

　　(七)產(chǎn)權(quán)界定要證明

　　(八)管理權(quán)限要清楚

　　(九)查驗(yàn)手續(xù)要齊全

　　(十)拒接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)