5.案例分析

　　案例1

　　(1)本案中戴某不能履行抗辯權(quán)，因?yàn)榇髂撑c物業(yè)中心和與A實(shí)業(yè)總公司是不同的法律關(guān)系。

　　(2)法院將會(huì)判決戴某按照合同支付供暖款及滯納金。

　　(3)戴某應(yīng)該支付物業(yè)中心的供暖款及滯納金，對(duì)于工程款，戴某可以主動(dòng)與A實(shí)業(yè)公司協(xié)商工程款，協(xié)商不成，戴某可以依法向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁，或者向人民法院起訴，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　案例2

　　(1)業(yè)主們的要求是合法的，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第十條 業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。所以，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的具體開支和結(jié)余賬目是合法的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該予以配合。

　　(2)若物業(yè)管理企業(yè)拒絕，業(yè)主可以通過(guò)協(xié)商、協(xié)調(diào)，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁，或者向人民法院起訴，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　案例3

　　王某認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照其驗(yàn)收合格之日(2004年10月)后的次月1日，即2004年11月1日起算;物業(yè)公司則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以2004年5月后的次月1日，即2004年6月1日作為收樓及繳納物業(yè)管理費(fèi)的日期均不恰當(dāng)。因?yàn)樵陔p方的《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議中有過(guò)約定，這個(gè)約定其實(shí)對(duì)房屋買受人在驗(yàn)收房屋時(shí)的抗辯權(quán)的行使進(jìn)行了一定的限制。由于該條款系第三人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的條款，且并未采用不同的字體等方式予以明顯提示，故應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和合同目的來(lái)合理解釋該條款的內(nèi)容。該條款中的“存在質(zhì)量問(wèn)題”，應(yīng)當(dāng)解釋為“存在一般的質(zhì)量問(wèn)題”，而不應(yīng)包括使買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。

　　本案所涉房屋，在初次收樓時(shí)，查驗(yàn)出約20處質(zhì)量瑕疵，盡管從單處瑕疵來(lái)看，尚不足以認(rèn)定為嚴(yán)重，但如此眾多的質(zhì)量問(wèn)題同時(shí)出現(xiàn)于被告的房屋，則難以認(rèn)定房屋狀態(tài)符合買受人的合同目的。故此，初次收樓的日期既6月1日不應(yīng)當(dāng)作為接收房屋的時(shí)間。

　　2004年8月，王某再次前往驗(yàn)收，僅提出了6處質(zhì)量問(wèn)題，且其認(rèn)為較為嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題都已解決，而且自該月始，王某開始聯(lián)系向外出租事宜。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某該次驗(yàn)收時(shí)，房屋已經(jīng)不存在影響被告合同目的實(shí)現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵，其不得拒絕收樓。綜上所述，結(jié)合本案的實(shí)際情況，同時(shí)考慮到本案所涉三方簽署的《管理公約》中的約定，王某應(yīng)當(dāng)以2004年9月1日作為繳納物業(yè)管理費(fèi)的日期。

　　6～8月份的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該開發(fā)商支付，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第16條：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。