3.判斷題

　　1)業(yè)主對專有部分，依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)。(√)

　　2)業(yè)主在轉(zhuǎn)讓專有部分的同時(shí)可以不必轉(zhuǎn)讓其所持有的共有部分的份額。(×)

　　3)業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)，但不享有監(jiān)督權(quán)。(×)

　　4)大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。(√)

　　5)屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻防滲漏工程的保修期是3年。(×)

　　6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同義務(wù)時(shí)，物業(yè)自治組織有權(quán)單方終止物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。(×)

　　7)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，除屬于城鎮(zhèn)公共道路以外，都屬于業(yè)主共有。(√ )

　　8)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，建設(shè)單位可以自行銷售。( × )

　　9)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，建設(shè)單位可以通過合同約定的方式讓底樓的業(yè)主優(yōu)先使用。(√ )

　　10)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。(×)

　　11)在保修起發(fā)生的任何損壞，都由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。( × )

　　4.簡答題(略)

　　5.案例分析

　　(1)本案的焦點(diǎn)在于甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)與乙電信公司所訂立的小區(qū)樓頂層出租協(xié)議是否合法有效。業(yè)主們主張，樓房歸業(yè)主所有，在未征得業(yè)主同意的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)將業(yè)主們的樓頂層出租，因而甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)與乙電信公司的協(xié)議是無效的。我們知道，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住宅小區(qū)業(yè)主之間通過訂立物業(yè)服務(wù)合同建立了物業(yè)管理民事法律關(guān)系。物業(yè)管理的一方是全體業(yè)主，即全體建筑物所有權(quán)人或代表全體業(yè)主的業(yè)主委員會，他們將自己所有的房產(chǎn)交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理;物業(yè)管理的另一方就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其受業(yè)主的委托，對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。

　　(2)本案中，甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)若想將小區(qū)大樓頂層出租，必須是已取得了對該樓頂層的處分權(quán)或者已取得了對該樓頂層處分權(quán)的代理權(quán)。由物業(yè)管理法律關(guān)系的性質(zhì)可知，物業(yè)管理是一種服務(wù)關(guān)系，未經(jīng)物業(yè)所有人的授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能取得對小區(qū)樓頂層的處分權(quán)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)依一般物業(yè)管理關(guān)系無權(quán)就業(yè)主的房屋進(jìn)行任何處分行為，亦不能依據(jù)與小區(qū)業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同獲得出租小區(qū)樓頂層的代理權(quán)。

　　(3)綜上所述，甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)與乙電信公司訂立的小區(qū)樓頂層出租協(xié)議，由于甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)出租小區(qū)樓頂層而歸于無效，甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得的租金應(yīng)視為不當(dāng)?shù)美��?/P>