三、 判斷題(每題2分，共10題，請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在題后的括號(hào)內(nèi)用√表示正確，用×表示錯(cuò)誤。如果是錯(cuò)誤的，請(qǐng)說出錯(cuò)誤的理由，

　　1. 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬長(zhǎng)期投資。 (×)

　　2. 購(gòu)買住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者 (√)

　　3. 在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)方差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大(×)

　　4. 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。 (×)

　　5. 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)決定房地產(chǎn)價(jià)格 (√)

　　6. 房地產(chǎn)自然周期的第三階段始于供求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。 (√)

　　7. 當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款率，且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就大于全投資的內(nèi)部收益率 (√)

　　8. 在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)的形式存在于房地產(chǎn)商品中，所以對(duì)開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金性質(zhì)。 (×)

　　9. 開發(fā)商成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，且年成本利潤(rùn)率不等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)。 (√)

　　10. 在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進(jìn)行。 (×)

　　11. 在非線性盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn) (√)

　　12. 假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 (√)

　　13. 雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收之前仍可被銷售 (√)

　　14. 個(gè)人住房抵押貸款屬于購(gòu)房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)只來自于申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者。 (×)

　　四、 計(jì)算題(共30分)

　　1. 某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比增速方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額的增長(zhǎng)率為0.2%，求該購(gòu)房者在第5年第6個(gè)月的還款額�！　　　　　　　　　　　�(2223。4)

　　2.購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后的下一年開始由租金收入，年凈租金收入為20萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為多少?(7.27 年)

　　3.某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為6%，期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬(wàn)的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為多少? (7。59)

　　4.某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益(不考慮所得稅的影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為多少? (22.55%)

　　5.張某于2000年1月1日以50萬(wàn)元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款�，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押貸款債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案，貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增還款(月等比遞增比率為0.2%)，問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少?

　　(2269.32元)

　　6. 項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值為1個(gè)億，總開發(fā)成本中除土地成本以外為6千萬(wàn)。土地面積為2000平方米，容積率為5，開發(fā)周期為2年，年貸款利率為10%，開發(fā)商期望成本利潤(rùn)率為20%，則投資者可接受的最大樓面地價(jià)為： (1928 )