自學考試《房地產經營管理》章節(jié)試題及答案：第4章

　　判斷題

　　1、土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。(√)

　　2、地方地是指處于當地行政管轄地域范圍內，且當地政府或集體組織為該土地所有者代表的土地。它包括中央在當地的機構用地和軍隊在當地的軍事管理用地。(×)

　　3、房地產綜合開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè)在人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地所有權，從事基礎設施建設、房屋開發(fā)，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。(×)

　　4、普通商品住房是指戶型最大面積不超過規(guī)定面積，容積率在1.0以下的商品住房。 (×)

　　5、商業(yè)用房是指各類商場、臨街房、門面房、餐館賓館等從事商業(yè)和為居民生活服務所使用的房屋，業(yè)主可以從運營中獲得長期的投資回報。(√)

　　6、直接頭腦風暴法指專家群體決策盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產生盡可能多的設想的方法。(√)

　　多選題

　　1、房地產項目定位的方法包括(ABCDE)

　　A)市場調研法 B)頭腦風暴法

　　C)經驗分析法 D)SWOT法

　　E)層次分析法

　　2、房地產項目定位的原則包括(ABCDE)

　　A)符合城市規(guī)劃的原則 B)協(xié)調發(fā)展的原則

　　C)符合市場需求的原則 D)效益最大化的原則

　　E)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則

　　3、商業(yè)地產包括(ABCE)

　　A)寫字樓房地產開發(fā)項目 B)酒店式公寓類住宅開發(fā)項目 C)旅游房地產開發(fā)項目 D)廉租房開發(fā)項目 E)商業(yè)房項目

　　單選題

　　1、SWOT分析法主要用于分析外部條件，但不分析(D)

　　A)優(yōu)勢 B)劣勢 C)機會 D)目標

　　2、軍產土地歸口于(B)管理

　　A)當地政府 B)中國人民解放軍總后勤部

　　C)中國共產黨中央軍事委員會 D)中國人民解放軍總政治部

　　名詞解釋：

　　1、土地儲備和一級開發(fā)項目：簡稱土地儲備開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產生的房地產項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目。

　　2、軍產地：是指處于當地行政管轄區(qū)域范圍內，但出于軍事用途，由中國人民解放軍系統(tǒng)控制、使用，被劃為軍事管理區(qū)的土地，是軍產的重要組成部分。

　　3、房地產綜合開發(fā)：指房地產開發(fā)企業(yè)在人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事基礎設施建設、房屋開發(fā)，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

　　4、商品房：指經政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物

　　5、工業(yè)房地產：是指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商業(yè)服務業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。

　　6、市場調研：就是為了實現目標而進行的信息收集和數據分析

　　7、頭腦風暴法：頭腦風暴法包括直接頭腦風暴法(指專家群體決策盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產生盡可能多的設想的方法)和質疑頭腦風暴法(指對根據直接頭腦風暴法所提出的設想、方 案逐一質疑，分析其實現可行性的方法)

　　8、經驗分析法：又稱為因素分析法。是組織有經驗的人員對已經收集和掌握的信息資料做詳細而充分的分析和討論，在此基礎上選擇分析對象。

　　9、SWOT分析法：又稱態(tài)勢分析法。其中SW主要分析內部條件，S代表優(yōu)勢，W代表劣勢;OT主要分析外部條件，O代表機會，T代表威脅。

　　10、層次分析法：是將定位決策中有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定位和定量分析的決策方法。

　　問答題：

　　1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式的主要特征是什么?

　　答：此類工業(yè)地產開發(fā)都是在政府主導下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠條件等營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。

　　2、請簡述什么是主體企業(yè)引導模式?

　　答：主體企業(yè)引導模式是指在某個產業(yè)領域具有強大綜合實力的企業(yè)，為實現企業(yè)自身更好發(fā)展并獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)，在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現整個產業(yè)鏈的打造及完善

　　3、請簡述什么是工業(yè)地產商模式?

　　答：工業(yè)地產商模式是指房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園內或其他地方獲取工業(yè)項目用地后，進行用地范圍內道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等各類用房的營建，然后以租憑、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取最大合理的地產開發(fā)利潤。

　　4、土地開發(fā)階段轉讓的項目的基本特點是什么?

　　答： 1)轉讓的土地使用權必須是出讓土地使用權

　　2)土地使用權轉讓必須符合出讓合同或法律規(guī)定的轉讓條件