2018年自考《房地產(chǎn)投資分析》模擬試題及答案

　　一、簡(jiǎn)答題(共10題，每題5分，共50分)

　　1、如何理解房地產(chǎn)直接投資和間接投資的含義

　　房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。

　　房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票;購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。

　　2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因

　　市場(chǎng)效率，是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場(chǎng)價(jià)格最新信息的時(shí)間通�？梢杂檬袌�(chǎng)效率來衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言(如證券市場(chǎng))，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因:

　　1.在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。

　　2.房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。

　　3.房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。

　　4.尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。

　　5.有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。

　　3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法

　　1.直觀判斷法

　　這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見法。

　　2.歷史引伸法

　　這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。

　　4、簡(jiǎn)述區(qū)位和位置的含義

　　區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位，從大的方面來說，指項(xiàng)目所在區(qū)域;從小的方面來說，指的是項(xiàng)目開發(fā)場(chǎng)地。

　　狹義的位置指的是某一具體投資項(xiàng)目的場(chǎng)地在城市中的地理位置。

　　廣義的位置，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景，還應(yīng)包括在該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　5、簡(jiǎn)述零售商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求

　　商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實(shí)現(xiàn)它的最大利潤(rùn)。所以它的選擇原則有以下幾條：

　　1.最短時(shí)間原則

　　2.區(qū)位易達(dá)性原則

　　3.接近購買力原則

　　4.滿足消費(fèi)心理原則

　　5.接近CBD原則

　　6.簡(jiǎn)述建筑安裝工程費(fèi)的估算

　　建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。

　　建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。

　　7、簡(jiǎn)述項(xiàng)目盈利能力分析的主要指標(biāo)

　　項(xiàng)目盈利能力分析的主要指標(biāo)包括項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、總投資收益率、項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率等，可根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及財(cái)務(wù)分析的目的、要求等選用。

　　8、簡(jiǎn)述單變量敏感性分析的步驟

　　1.確定分析指標(biāo)。

　　2.選擇需要分析的變量。

　　3.研究并確定各變量的變動(dòng)范圍，并列示各變量不同的變化幅度(如±5%、±10%等)或不同取值的幾種狀態(tài)。

　　4.通過分析各變量變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，建立相應(yīng)模型與數(shù)量關(guān)系，確定敏感性因素，敏感因素是指對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素。

　　9、簡(jiǎn)述風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制的主要方法

　　1.風(fēng)險(xiǎn)回避

　　本方法的要點(diǎn)是：在預(yù)期收益相同的情況下，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控

　　風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。而做好市場(chǎng)研究是這種積極的辦法之一。

　　3.風(fēng)險(xiǎn)組合

　　風(fēng)險(xiǎn)組合意味著通過多項(xiàng)目投資來分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。

　　10、簡(jiǎn)述投資方案的類型

　　1.互斥方案

　　互斥方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。

　　2.獨(dú)立方案

　　獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。

　　3.混合方案

　　混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。