二、論述題(共2題，每題10分，共20分)

　　1、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析

　　房地產(chǎn)投資的形式多種多樣，都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過(guò)犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益 。

　　因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來(lái)收益之間做出慎重的選擇。這時(shí)，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。

　　投資的收益需要預(yù)測(cè);收益獲得的時(shí)間不同需要校正;收益的置信程度即風(fēng)險(xiǎn)需要考慮;面臨多種投資機(jī)會(huì)但資源有限。上述原因要求我們必須通過(guò)房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。

　　2、試述財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的含義和評(píng)價(jià)

　　現(xiàn)值是指未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。凈現(xiàn)值(NPV)是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic(合適的貼現(xiàn)率)，將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。

　　凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。

　　當(dāng)NPV>0 時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余(即大于貼現(xiàn)率);

　　當(dāng)NPV=0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平;

　　當(dāng)NPV<0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平(即小于貼現(xiàn)率)或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。

　　因此，只有NPV≥0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。

　　三、計(jì)算題(共3題，每題10分，共30分)

　　1、已知某房地產(chǎn)公司2003年-2010年間各年的商品房銷售量如下表，試用趨勢(shì)直線法估計(jì)該公司2011年和2012年的商品房銷售量。

　　解：1、用公式Y(jié)= a+bX求取

　　2、列表計(jì)算

　　3、a= ∑Y/N =24160/8=3020

　　b= ∑XY/∑X2 =51880 / 168 =309

　　Y= a+bX =3020+309X

　　4、2011年銷售量=3020+309×9=580100平方米

　　2012年銷售量=3020+309×11=641900平方米

　　2、為確定某一住宅物業(yè)2011年10月30日的售價(jià)，調(diào)查搜集了附近5個(gè)類似物業(yè)的交易實(shí)例，如下表所示：

　　上表中 , 交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2009 年9月30日至2011 年10月30日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1% 。試?yán)�用上述資料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例 ,并確定該住宅樓銷售單價(jià) ( 時(shí)間修正采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率 )。

　　解：1.選取可比實(shí)例。實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。

　　2.計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

　　3.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：

　　A=15100×(100/102)×(1+1%)9 ×(100/99)×(100/98)=16688(元/平方米)

　　C=15200×(100/100)×(1+1%)7×(100/102)×(100/101)=15819(元/平方米)

　　E=15000×(100/97)×(1+1%)3×(100/102)×(100/98)=15015(元/平方米)

　　4.將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計(jì)算結(jié)果，則有：

　　銷售單價(jià)=(16686+15819+15015)/3 =15840(元/平方米)