2018年土地登記代理人考試《代理實(shí)務(wù)》練習(xí)題（10）

　　1.下列物權(quán)的變動不需要經(jīng)過登記即可發(fā)生法律效力的有( ).

　　A.通過司法裁判發(fā)生的物權(quán)變動

　　B.通過繼承發(fā)生的物權(quán)變動

　　C.土地承包經(jīng)營權(quán)的獲得

　　D.地役權(quán)的取得

　　E.建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　【答案】ABCD

　　【解析】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,除法律另有規(guī)定外,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記后發(fā)生效力.這里的"法律另有規(guī)定的除外",主要包括三種情形:①依法屬于國家所有的土地,所有權(quán)可以不登記;②《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定的司法裁判、繼承等特殊情形下發(fā)生的物權(quán)變動;③對于土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、宅基地使用權(quán),法律并未規(guī)定必須登記才生效.

　　2.臺灣土地所有者包括( ).

　　A.農(nóng)民

　　B.農(nóng)村集體

　　C.全體市民

　　D.全體"國民"

　　E.市民個人

　　【答案】ACD

　　【解析】臺灣現(xiàn)行的地權(quán)制度是以"平均地權(quán)"思想為理論依據(jù)的.由此而產(chǎn)生的土地所有權(quán)制度,"即非單一的土地公有制,亦非純的土地私有制,而是二者之綜合發(fā)展"."……換言之,農(nóng)地農(nóng)有,市地市有,富源地國有,系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目".所謂農(nóng)地農(nóng)有,是指"農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕,耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享,是即耕者有其田,不耕者不得有其田也".市地市有,是指"市地屬于市民公有,而由公法人之市政府管之".富源地國有,是指"富源地屬于全體國民所公有,而由中央政府管理之".

　　3.下列關(guān)于土地登記的說法,正確的是( ).

　　A.我國采取屬地登記原則

　　B.申請人申請土地登記的,應(yīng)向縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出申請,依法報縣級以上人民政府登記造冊,核發(fā)土地權(quán)利證書

　　C.土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記,核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書

　　D.跨縣級行政區(qū)域使用的土地,應(yīng)當(dāng)報省級人民政府辦理土地登記

　　E.我國對于土地和房產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記

　　【答案】ABC

　　【解析】跨縣級行政區(qū)域使用的土地,應(yīng)當(dāng)報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記.我國并未實(shí)現(xiàn)土地和房產(chǎn)的統(tǒng)一登記,二者分別由不同的機(jī)關(guān)進(jìn)行登記.

　　4.《物權(quán)法》明確了( )等內(nèi)容.

　　A.登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)

　　B.土地使用權(quán)登記制度

　　C.登記的機(jī)關(guān)和權(quán)利類型

　　D.異議登記

　　E.預(yù)告登記

　　【答案】ADE

　　【解析】1986年《土地管理法》,1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,規(guī)定了土地使用權(quán)登記制度;1998年修訂的《土地管理法》第十一條規(guī)定了登記的機(jī)關(guān)和權(quán)利類型;2007年《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記進(jìn)行了具體規(guī)定,明確了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)、異議登記、預(yù)告登記等內(nèi)容.

　　5.下列各項(xiàng)中,不屬于土地登記代理委托人主要權(quán)利的有().

　　A.決定土地登記代理權(quán)限

　　B.規(guī)定土地登記代理酬金

　　C.監(jiān)督土地登記代理人的代理行為

　　D.要求土地登記代理人提供相關(guān)資料

　　E.維護(hù)土地登記代理人的合法權(quán)益

　　【答案】BDE

　　【解析】土地登記代理委托人的權(quán)利有:

　�、贈Q定代理權(quán)限的權(quán)利.代理人的代理行為來自于委托人的授權(quán),因此委托人有權(quán)利規(guī)定土地登記代理人的代理事項(xiàng)及權(quán)限范圍;

　　②監(jiān)督土地登記代理人代理行為的權(quán)利.因?yàn)橥恋氐怯洿�理人的代理行為后果直接作用于委托�?所以,在不影響土地登記代理人正常開展業(yè)務(wù)的前提下,委托人有權(quán)監(jiān)督代理人的代理行為及活動狀況.

　　6.由于書面形式的合同具有()的優(yōu)點(diǎn),土地登記代理合同一般應(yīng)采用書面形式.

　　A.及時描述

　　B.可查證

　　C.可長久保存

　　D.便于分清責(zé)任

　　E.發(fā)生糾紛時容易舉證

　　【答案】BDE

　　【解析】《中華人民共和國合同法》第十條規(guī)定,當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式.由于書面形式的合同具有可查證、發(fā)生糾紛時容易舉證、便于分清責(zé)任等優(yōu)點(diǎn),因此,為了更有效地保護(hù)雙方權(quán)益,土地登記代理合同一般應(yīng)采用書面形式.

　　7.示范合同文本可以發(fā)揮多重作用,具體包括().

　　A.督促合同當(dāng)事人自覺把握自己的權(quán)利義務(wù)

　　B.有利于合同當(dāng)事人通過比較,改變陋習(xí)和不自覺的違規(guī)、違法、違約行為

　　C.可以保護(hù)社會的弱勢群體,避免其受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害

　　D.可以保證代理市場沒有不誠信的行為

　　E.是政府管理機(jī)構(gòu)與行業(yè)協(xié)會提升行業(yè)形象和宣傳政府政策導(dǎo)向的有效手段

　　【答案】ABCE

　　【解析】示范合同文本可以發(fā)揮多重作用,具體包括:

　�、偌炔桓缮娲�理活動的正常運(yùn)行,又可以將《合同法》的合同規(guī)則通過公開的途徑進(jìn)行示范,鼓勵、督促合同當(dāng)事人自覺把握自己的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;

　�、谑痉逗贤�文本的推廣,有利于合同當(dāng)事人通過比較,改變陋習(xí)和不自覺的違規(guī)、違法、違約行為;

　�、凼痉逗贤�文本的推廣,可以保護(hù)社會的弱勢群體,避免其受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害;

　�、苁痉逗贤�文本也是政府管理機(jī)構(gòu)與行業(yè)協(xié)會提升行業(yè)形象、維護(hù)消費(fèi)者利益和宣傳政府政策導(dǎo)向的有效手段.

　　8.為了避免土地登記代理活動中的糾紛,降低土地登記代理風(fēng)險.要做好的工作有().

　　A.簽訂規(guī)范的代理合同

　　B.深入了解土地產(chǎn)權(quán)狀況

　　C.對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛,應(yīng)及時協(xié)商或通過法律途徑解決

　　D.制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),明確服務(wù)內(nèi)容和要求

　　E.告知必要的代理活動事項(xiàng),利于委托人監(jiān)督

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地登記代理活動作為經(jīng)紀(jì)活動的一種.為避免土地登記代理活動中產(chǎn)生糾紛,降低土地登記代理風(fēng)險,應(yīng)當(dāng)注意做好的工作有:

　�、俸炗喴�(guī)范的代理合同;

　　②制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),明確服務(wù)內(nèi)容和要求;

　�、鄹嬷�必要的代理活動事項(xiàng),利于委托人監(jiān)督;

　�、軐σ呀�(jīng)出現(xiàn)的糾紛,應(yīng)及時協(xié)商或通過法律途徑解決.

　　9.土地登記代理當(dāng)事人發(fā)生糾紛時,可以采取的處理方式有().

　　A.協(xié)商

　　B.復(fù)議

　　C.調(diào)解

　　D.仲裁

　　E.申訴

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地登記代理人一旦發(fā)現(xiàn)代理活動中的糾紛,要積極努力地去解決.如果屬于自己工作中的過失,應(yīng)及早地采取彌補(bǔ)措施,即使是委托人的過失,也應(yīng)盡可能友好地協(xié)商解決.對于無法通過協(xié)商達(dá)成一致的,可以通過仲裁或申訴等法律途徑來解決.

　　10.土地登記代理合同的主要內(nèi)容包括().

　　A.土地權(quán)屬來源證明材料

　　B.代理事項(xiàng)、代理成果與質(zhì)量要求

　　C.代理權(quán)限范圍

　　D.代理費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)、方式和時間要求

　　E.違約責(zé)任和糾紛解決方式

　　【答案】BCDE

　　【解析】A項(xiàng),收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料是土地登記代理人主要可從事的登記代理業(yè)務(wù)之一,并不是土地登記代理合同的主要內(nèi)容.