參考答案

　　(1) :

　　1.該土地登記代理公司查證甲公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況的具體操作步驟是：

　　(1)通過與乙公司溝通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：①該宗土地使用權(quán)是否為甲公司所有;②甲公司有無合法、完整的用地手續(xù);③甲公司是否欠繳土地出讓金。這樣就進(jìn)一步明確了查證的目標(biāo)和內(nèi)容。

　　(2)與委托人乙公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。

　　(3)根據(jù)委托人乙公司的要求，進(jìn)一步分析需要什么材料予以驗(yàn)證，并可通過哪些途徑獲得有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料。

　　(4)整理資料，向委托人提交分析結(jié)果。

　　2.該土地登記代理公司需要從以下方面著手驗(yàn)證土地使用權(quán)的歸屬問題：

　　(1)調(diào)查目前的實(shí)際土地使用者是誰。

　　(2)通過對土地登記資料的查詢，了解該宗地的土地登記狀況、權(quán)屬來源情況，分析土地使用權(quán)歸誰所有。

　　(3)向相鄰單位或有關(guān)當(dāng)事人了解該宗地的權(quán)屬來源及土地使用者的有關(guān)情況。

　　3.該土地登記代理公司驗(yàn)證用地手續(xù)是否合法，應(yīng)從以下方面人手：

　　(1)土地管理部門有無甲公司繳納土地出讓金的相關(guān)證明;

　　(2)是否已經(jīng)全部繳納土地出讓金;

　　(3)是否已繳納相關(guān)稅費(fèi)等。

　　4.該土地登記代理公司主要應(yīng)從以下方面收集資料：

　　(1)實(shí)地調(diào)查，并向有關(guān)當(dāng)事人了解情況;

　　(2)向土地登記機(jī)關(guān)查詢土地登記資料，有原始憑證的，還應(yīng)查詢有關(guān)原始憑證資料;

　　(3)向相關(guān)政府主管部門如規(guī)劃部門、建設(shè)部門查詢有關(guān)該宗地的規(guī)劃審批、建設(shè)項(xiàng)目審批情況等資料;

　　(4)政府檔案館中的相關(guān)文件、材料。

　　(2) :

　　1.應(yīng)辦理土地使用權(quán)抵押登記。

　　2.該土地登記的申請程序：

　　(1)申請人為該股份有限公司和銀行，申請時(shí)限為抵押合同簽訂后15日內(nèi)。

　　(2)提交以下資料：

　　1)土地使用權(quán)抵押登記申請書;

　　2)土地使用證書;

　　3)主合同、土地使用權(quán)抵押合同及該公司董事會同意抵押該土地的證明;

　　4)土地估價(jià)報(bào)告及備案資料;

　　5)該公司法人證明、法人代表身份證明及身份證;

　　6)委托代理公司的還應(yīng)提交委托代理書、代理合同、代理公司法人營業(yè)執(zhí)照、人身份證明及代理人執(zhí)業(yè)資格證書;

　　7)其他應(yīng)該提交的資料及證明。

　　(3)權(quán)屬審核：

　　1)對申請人的審核;

　　2)對土地使用權(quán)的審核;

　　3)對抵押期限的審核;

　　4)對抵押貸款額的審核;

　　5)審核該地是部分抵押還是全部抵押和是否多次抵押。

　　(4)注冊登記：

　　1)在土地登記卡上填寫本次抵押登記的情況;

　　2)在土地證書記事欄填寫土地抵押情況;

　　3)填寫土地他項(xiàng)權(quán)利證書發(fā)給該銀行。

　　(3) :

　　應(yīng)按以下程序辦理：

　　(1)辦理土地登記代理手續(xù)，主要包括：取得該股份有限公司的土地登記代理委托書，并簽訂委托代理協(xié)議書。

　　(2)土地登記申請人：該股份有限公司。

　　(3)土地登記申請時(shí)限：簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)。

　　(4)申請登記時(shí)提交給土地登記部門的文件資料主要有：①土地登記申請書;②該股份有限公司法人證明、法定代表人身份證明及個(gè)人身份證明;③該集團(tuán)改制方案批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件;④土地行政主管部門與該股份有限公司簽訂的租賃合同;⑤原《國有土地使用證》;⑥房屋所有權(quán)證及其他地上附著物證明;⑦土地登記委托書、代理人身份證明;

　�、嗤恋氐怯洿�理機(jī)構(gòu)資質(zhì)副本和代理機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照副本。

　　(5)到登記部門領(lǐng)取土地登記收件單(接下來是登記機(jī)關(guān)辦理登記相關(guān)事宜)。

　　(6)到登記機(jī)關(guān)領(lǐng)取《國有土地使用證》，并核實(shí)證書中有關(guān)內(nèi)容。

　　(7)向該股份有限公司提交代理成果。

　　(4) :

　　1.該宗土地在審核批準(zhǔn)后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)為集體土地使用權(quán)。權(quán)利人為張某和李某。

　　2.所謂集體土地所有權(quán)，是指中國農(nóng)村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、{處分自己所有土地的權(quán)利。

　　所謂農(nóng)民集體土地使用權(quán)，是指從集體土地所有權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。

　　3.集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具體包括：

　　(1)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民。

　　此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。

　　(2)集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，則必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。

　　(3)集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同意。