三、綜合分析題(共4題，共70分)

　　(1)萊郵局于l980年6月經(jīng)批準(zhǔn)取得20畝土地建辦公樓，后由于資金緊張，于1981年7月與某信用社簽訂協(xié)議，由信用社出資600萬元共同建造8層辦公樓，約定房屋建成后l～4層歸郵局使用，5～8層歸信用社使用，雙方各占50%建筑面積。辦公樓建成后雙方按協(xié)議分配并使用房屋至今。2003年信用社改制要求辦理土地登記，但郵局以自己是用地批準(zhǔn)文件的主體以及合建協(xié)議未約定土地歸屬為由，認(rèn)為該土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬自己。 問題 1.應(yīng)當(dāng)如何確定該宗地的土地使用權(quán)?2.你作為土地登記代理人為該信用社申請土地登記，應(yīng)向有關(guān)部門提交哪些權(quán)屬登記證明文件?

　　(2)張某是某村村民，在村中有宅基地一處。張某后轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，但一直在該村居住�，F(xiàn)在張某以非農(nóng)業(yè)戶口為由，根據(jù)原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》“農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織將原農(nóng)民集體所有土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口居民的，其用地屬于國家所有”的規(guī)定，申請辦理國有土地登記。該村村委會認(rèn)為該宗地為集體所有土地，由此引發(fā)雙方土地權(quán)屬爭議。經(jīng)調(diào)查，張某的宅基地在該鎮(zhèn)該村范圍內(nèi)，土地改革時(shí)期，該宅基地曾辦理了《土地房產(chǎn)所有權(quán)證》;張某的宅基地也未被國家征用(收);1988年，該市該區(qū)人民政府為張某頒發(fā)了《農(nóng)村宅基地使用權(quán)證》，再次對該宅基地的集體土地使用權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)，張某也一直未對領(lǐng)取的《農(nóng)村宅基地使用權(quán)證》提出異議。 問題 該土地權(quán)屬爭議該如何處理?

　　(3)毛先生是美籍華人，1999年取得美國加州大學(xué)的法律博士學(xué)位。2002年1月至2003年1月，毛先生在中國從事土地登記代理相關(guān)工作，在此期間，毛先生積極參與單位的職業(yè)培訓(xùn)。2004年，毛先生順利通過“土地登記代理人職業(yè)資格考試”，3年后，毛先生依然供職國內(nèi)。 問題 1.什么是土地登記代理人?2.毛先生可申請參加中國國內(nèi)土地登記代理人職業(yè)資格考試嗎?3.從土地登記代理人職業(yè)資格登記有效期看毛先生在通過考試3年后，還可以供職國內(nèi)嗎?在做出哪些行為的情況下，應(yīng)注銷登記?4.土地登記代理人有哪些權(quán)利?

　　(4)本宗土地為國有土地，江都市長安股份有限公司于2002年4月20日，按照《國土地使用權(quán)租賃合同》，以租賃方式取得國有土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為工業(yè)，地價(jià)確認(rèn)結(jié)果為175萬元。租賃期限為20年，年租金為l7.50萬元，租金支付方式為每年支付一次。根據(jù)地籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實(shí)際界址清楚，土地面積與批準(zhǔn)面積一致，為3 500 m²，國有土地使用權(quán)國家租賃手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登記有關(guān)規(guī)定，建議為江都市長安股份有限公司辦理國家入股國有土地使用權(quán)登記。 問題 1.國有土地的租賃是如何規(guī)定的?2.國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的要點(diǎn)包括哪些?

　　三、綜合分析題(共4題，共70分)

　　(1) :

　　1.土地使用權(quán)的確定，首先，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第39條的規(guī)定，以土地使用權(quán)為條件與其他單位合建房屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權(quán)。其次，根據(jù)1982年頒布的《國家建設(shè)征用土地條例》，條例公布后合建的，應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定土地使用權(quán)。雙方合建發(fā)生在1981年，并簽訂了合建協(xié)議，因此應(yīng)按建筑面積比例來分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。該宗地是該郵局與該信用社共有土地使用權(quán)，根據(jù)合建協(xié)議確定各占土地使用權(quán)面積的50%。

　　2.申請土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：①土地登記申請書;②用地批準(zhǔn)文件;③該郵局與該信用社簽訂的合建協(xié)議;④該信用社的法人證明、法定代表人身份證明及個(gè)人身份證明;⑤辦公樓房屋所有權(quán)證及其他地上附著物證明;⑥土地登記委托書、代理人身份證明及代理機(jī)構(gòu)證明等。

　　(2) :

　　由于我國農(nóng)村和城市二元化的格局仍然存在，農(nóng)業(yè)戶口和城鎮(zhèn)戶口之間存在著比較大的差別。一個(gè)重要的區(qū)別就是，農(nóng)業(yè)戶口居民可以在本集體獲得宅基地使用權(quán)，而一旦轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，就不再是原農(nóng)民集體的成員，就不再具備申請宅基地使用權(quán)的資格。

　　但是，對原來享有的宅基地使用權(quán)，在房屋建筑物存續(xù)期間內(nèi)仍然存在。不能因?yàn)檗r(nóng)轉(zhuǎn)非，居民身份變了，就自然地把宅基地變?yōu)閲�有。根�?jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第14條的規(guī)定，不經(jīng)征用(收)，農(nóng)轉(zhuǎn)非導(dǎo)致集體土地所有權(quán)變?yōu)閲�家所有的條件是：第一，國家建設(shè)征用(收)土地。第二，農(nóng)民集體的全部人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，導(dǎo)致該農(nóng)民集體實(shí)際上已經(jīng)不復(fù)存在�？梢�，在不具備上述條件時(shí)，只是村民個(gè)人被農(nóng)轉(zhuǎn)非，當(dāng)然不能發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題。

　　需要說明的是，張某依據(jù)的原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》(1989國土籍字第73號)在1995年《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》(1995國土籍字第26號)發(fā)布時(shí)已作廢，因此不能作為有效的法律依據(jù)。

　　依據(jù)1962年《人民公社六十條》第21條規(guī)定，生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。該村轄區(qū)范圍內(nèi)的土地性質(zhì)為集體所有，張某的宅基地應(yīng)確定為集體土地使用權(quán)。

　　另外，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第l9條規(guī)定，土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于集體所有。因此，土地行政管理部門依法裁定該宅基地為集體土地。