二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容包括兩個(gè)方面： (一)建筑物各區(qū)分所有人的專有權(quán) 《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益�！备鶕�(jù)這一規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的，也可以依法出租，獲取收益;還可以出借或者在自己專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)。例如在自己的房屋上設(shè)定抵押等。

　　由于專有部分是在將建筑物分割為各個(gè)不同部分的基礎(chǔ)上形成的，專有部分是各個(gè)區(qū)分所有人所單獨(dú)享有的所有權(quán)的客體，這種單獨(dú)所有權(quán)在進(jìn)行登記以后，與普通的單獨(dú)所有權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)分，具有與普通的單獨(dú)所有權(quán)相同的法律效力，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用收益和處分的權(quán)利。

　　業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分不可分離。由于這種專有部分和共有部分的一體性，業(yè)主對(duì)專有部分行使所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。因此《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，業(yè)主對(duì)其專有部分進(jìn)行裝修時(shí)，不得拆除建筑物的承重墻，危及建筑物的安全。另外，《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”

　　例題：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約之外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)( )同意。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識(shí)試題)

　　A.業(yè)主委員會(huì) B.物業(yè)管理公司 C.有利害關(guān)系的業(yè)主 D.全體業(yè)主

　　答案：C

　　解析：《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意�！�

　　(二)建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)

　　這是指全體共有人對(duì)建筑物的專有部分之外的其他部分享有的權(quán)利。共有部分是區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分，其范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分(如支柱、屋頂、外墻或地下室等)，建筑物的共用部分及附屬物(如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管等)，共有人對(duì)共有部分享有的權(quán)利即共有權(quán)。這種共有權(quán)具有以下的法律特征：

　　1.這種共有權(quán)與專有權(quán)密不可分

　　共有部分的存在是專有部分得以存在的基礎(chǔ)，也是各專有人滿足其生活需要所必不可少的。

　　從權(quán)利角度看，共有權(quán)與專有權(quán)密切聯(lián)系并且是依附于專有權(quán)的。因?yàn)樵趨^(qū)分所有權(quán)情況下，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán)，自然就應(yīng)取得共有部分所有權(quán)，而轉(zhuǎn)讓專有權(quán)自然導(dǎo)致共有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。專有權(quán)的大小也常常要決定其承擔(dān)修繕共有財(cái)產(chǎn)的義務(wù)范圍，任何買受人購(gòu)買房產(chǎn)，一旦取得專有部分的所有權(quán)，則自然取得共有部分所有權(quán)。

　　2.這種共有權(quán)是法定的權(quán)利，無(wú)需當(dāng)事人的約定

　　共有人對(duì)共有部分的權(quán)利是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的，無(wú)論當(dāng)事人之間是否有約定，共有權(quán)都存在。共有部分的范圍以及權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容，在當(dāng)事人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)規(guī)定。此外，為維護(hù)共有部分的安全與完整以及全體住戶對(duì)共有物的利用，法律一般禁止區(qū)分所有人請(qǐng)求實(shí)際分割共有部分。但是說區(qū)分所有人對(duì)共有部分所享有的權(quán)利是法定權(quán)利，并不排斥共有人基于約定產(chǎn)生約定共有，例如某些區(qū)分所有人將不設(shè)定專有權(quán)的部分設(shè)定共有權(quán)。同時(shí)也不排除各區(qū)分所有人通過約定而規(guī)定共有物的使用方法(如規(guī)定是否允許他人在建筑物之上設(shè)置廣告牌等)，一旦區(qū)分所有人作出了合法的特別約定，則此種約定應(yīng)優(yōu)先于法律規(guī)定而適用。

　　3.這種共有權(quán)是為了共有人的共同利益而設(shè)定的，由共有人共同行使 《物權(quán)法》第72條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”各區(qū)分所有人對(duì)共有部分享有的共有權(quán)利既可以是按份共有，也可以是共同共有。對(duì)區(qū)分所有共有部分的性質(zhì)不應(yīng)一概而論，而應(yīng)根據(jù)具體的使用情況來確定。如果共有財(cái)產(chǎn)是各區(qū)分所有人共同使用的財(cái)產(chǎn)，不能具體將哪一部分的財(cái)產(chǎn)確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍，則只能認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)為共同共有的財(cái)產(chǎn)。例如共有樓梯、共用的設(shè)備和附屬建筑均應(yīng)共同使用，這些財(cái)產(chǎn)顯然應(yīng)為共同共有的財(cái)產(chǎn)。但是如果能夠?qū)⒛承┕灿胸?cái)產(chǎn)確定為何人使用，或按照一定的份額確定使用范圍(如隔墻、為某些層專用的樓梯、房屋共有部位必要的裝飾等)，可認(rèn)為是按份共有的財(cái)產(chǎn)。此外，如果當(dāng)事人就共有財(cái)產(chǎn)特別約定應(yīng)按照一定的份額使用、收益并承擔(dān)修繕等義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)為按份共有的財(cái)產(chǎn)。對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)，各區(qū)分所有人應(yīng)不分份額地共同合理地使用，而對(duì)按份共有的財(cái)產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應(yīng)按照確定的份額使用、收益。任何區(qū)分所有人超越權(quán)利范圍而使用，侵害他方權(quán)益，應(yīng)停止侵害并賠償損失。

　　在共用部分中，某些為全體區(qū)分所有人在生活中必須使用的共有財(cái)產(chǎn)，如公共樓梯、公共走廊、大門等，由全體區(qū)分所有人共同享有占有、使用，收益和處分的權(quán)利，但是，如何行使這些權(quán)利，還需要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主不僅對(duì)這些共有部分享有共有的權(quán)利，還享有共同管理的權(quán)利，有權(quán)對(duì)共有部分與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同時(shí)對(duì)共有部分也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用。業(yè)主對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利隨著業(yè)主對(duì)專有部分所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓。

　　例題1：居住在某居民小區(qū)三號(hào)樓一層的張某不愿交納電梯維修費(fèi)用，并表示絕不乘坐電梯。下列說法中，正確的是( )。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識(shí)試題)

　　A.李某不同意維修電梯，因而有權(quán)拒絕交納電梯維修費(fèi)

　　B.李某放棄了乘坐電梯的權(quán)利，因而可以免除其交納電梯維修費(fèi)的義務(wù)

　　C.李某有權(quán)放棄對(duì)電梯維修的權(quán)利和義務(wù) D.李某應(yīng)當(dāng)交納電梯維修費(fèi)

　　答案：D

　　解析：《物權(quán)法》第72條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)�！�

　　例題2：甲在一棟臨街居民樓的頂層有一套住房。乙公司看中了該樓所處的地理位置，與甲簽訂了一份租用甲住房的房頂懸掛廣告牌的合同，約定乙公司每年向甲支付使用費(fèi)5萬(wàn)元。該樓的其他住戶丙、丁等人知道后，認(rèn)為甲的行為侵犯了他們的權(quán)利，要求甲給予補(bǔ)償，遭到甲拒絕。于是，丙和丁便代表其他住戶，以甲為被告，向人民法院提起了訴訟。下列說法中，正確的有( )。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識(shí)試題)

　　A.甲有權(quán)允許乙公司使用房頂，因?yàn)橐夜�司懸掛的廣告牌正在其住房的上方

　　B.房頂屬于居民樓各房主共有部分，甲無(wú)權(quán)獨(dú)自處分

　　C.甲無(wú)權(quán)獨(dú)立決定將房頂?shù)氖褂脵?quán)出租給乙公司，其與乙公司簽訂的合同效力待定

　　D.丙、丁等住戶有權(quán)按照一定的比例分享出租房頂獲得的收益

　　E.甲只須通知丙、丁等住戶關(guān)于使用房頂?shù)暮贤�，無(wú)需和他們分享收益

　　答案：BCD

　　解析：房頂懸掛廣告牌的權(quán)利，屬于共有權(quán)，即全體共有人對(duì)建筑物的專有部分之外的其他部分享有的權(quán)利。區(qū)分所有人對(duì)共有部分所享有的權(quán)利是法定權(quán)利，并不排斥共有人基于約定產(chǎn)生約定共有，例如某些區(qū)分所有人將不設(shè)定專有權(quán)的部分設(shè)定共有權(quán)。同時(shí)也不排除各區(qū)分所有人通過約定而規(guī)定共有物的使用方法(如規(guī)定是否允許他人在建筑物之上設(shè)置廣告牌等)。對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)，各區(qū)分所有人應(yīng)不分份額地共同合理地使用，而對(duì)按份共有的財(cái)產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應(yīng)按照確定的份額使用、收益。任何區(qū)分所有人超越權(quán)利范圍而使用，侵害他方權(quán)益，應(yīng)停止侵害并賠償損失。

　　例題3：建筑物區(qū)分所有權(quán)中，共有權(quán)的法律特征不包括( )。

　　A.這種共有權(quán)與專有權(quán)密不可分

　　B.這種共有權(quán)，可以以出借或者依法設(shè)定負(fù)擔(dān)。例如在共有權(quán)上設(shè)定抵押

　　C.這種共有權(quán)是法定的權(quán)利，無(wú)需當(dāng)事人的約定

　　D.這種共有權(quán)是為了共有人的共同利益而設(shè)定的，由共有人共同行使

　　答案：B

　　解析：共有權(quán)具有以下的法律特征：這種共有權(quán)與專有權(quán)密不可分;這種共有權(quán)是法定的權(quán)利，無(wú)需當(dāng)事人的約定;這種共有權(quán)是為了共有人的共同利益而設(shè)定的，由共有人共同行使。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的，也可以依法出租，獲取收益;還可以出借或者在自己專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)。例如在自己的房屋上設(shè)定抵押等。