第五節(jié) 建筑物區(qū)分所有權

　　《中華人民共和國物權法》對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權專章作了詳細的規(guī)定。

　　一、建筑物區(qū)分所有權的概念

　　建筑物區(qū)分所有權制度在法國法上稱為“住宅分層所有權”’在德國法上稱為“住宅所有權”，在英美法上稱為“公寓所有權”，在日本和我國臺灣地區(qū)則稱為“區(qū)分所有權”。我國《物權法》采納了“建筑物區(qū)分所有權”的概念。

　　建筑物區(qū)分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物在結構上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權與對共有部分的共有權的結合。

　　《物權法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利�！备鶕�這一規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權包括對專有部分的所有權和對建筑區(qū)劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利。

　　建筑物區(qū)分所有權的客體也就是指區(qū)分所有權的標的。建筑物區(qū)分所有權是由專有權和共有權兩方面構成的，因此權利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分。專有部分主要是指根據建筑物的結構和功能而分割出來的具有獨立建筑構造和獨立使用功能的部分。專有部分是通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分而分割出來的可以由特定主體獨立使用的部分房屋。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建筑部分。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設施等，它們都是區(qū)分所有權的客體。根據《物權法》的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑物區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

　　在區(qū)分所有情況下，專有部分經分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權的客體，它必須具備以下條件：

　　1.具有獨立的建筑結構

　　這是指專有部分必須具有建筑構造上的獨立性。構造上的獨立性又稱為“物理上的獨立性”，各個部分在建筑物的構造上可以被區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地劃分不同部分并為各個所有人獨立支配。

　　2.具有獨立的使用功能

　　這是指專有部分必須具有使用上的獨立性。建筑物被區(qū)分為各個部分以后，每一部分都可以被獨立地使用或具有獨立的經濟效用，不需借助其他部分輔助即可利用，區(qū)分的部分的使用人可以獨立地進出和使用該部分。

　　3.通過登記后，具有法律上的獨立性

　　這是指通過登記予以公示并表現(xiàn)出來的法律上的獨立性。構造上和使用上的獨立性，是經濟上的獨立性，只有通過登記才能使被分割的各個部分在法律上獨立，才能形成為各個所有權的客體。

　　例題：在區(qū)分所有情況下，專有部分經分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權的客體，它必須具備的條件中，不包括( )。

　　A.具有獨立的建筑結構 B.具有獨立的使用功能

　　C.建筑物的共用部分和附屬設施 D.通過登記后，具有法律上的獨立性

　　答案：C

　　解析：在區(qū)分所有情況下，專有部分經分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權的客體，它必須具備以下條件：具有獨立的建筑結構;具有獨立的使用功能;通過登記后，具有法律上的獨立性。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建筑部分。