土地登記代理內(nèi)容與程序

　　一、土地登記代理的內(nèi)容

　　根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人主要可從事以下登記代理業(yè)務(wù)：

　　(1)辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等。

　　(2)收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料。

　　(3)幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)。

　　(4)查詢土地登記資料。

　　(5)查證土地產(chǎn)權(quán)。

　　(6)提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢。

　　(7)與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項。

　　二、土地登記代理的程序

　　不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中會由于內(nèi)容的不同而程序上存在一定差別，但基本程序差異不大。通常情況下， 土地登記代理的基本程序包括以下步驟：

　　(一)接受委托 接受委托是開展土地登記代理業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記代理業(yè)務(wù)來源主要有以下兩個途徑：

　　1.被動接受

　　2.主動爭取

　　即由委托人主動找上門要求提供土地登記代理服務(wù)。 即由土地登記代理人走出門主動爭取為他人提供代理服務(wù)。隨著土地市場的不斷規(guī)范和土地登記代理市場的日趨發(fā)育，主動爭取將是土地登記代理業(yè)務(wù)來源的主要途徑。

　　(二)簽訂土地登記代理委托書、代理合同

　　為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風險，接受土地登記代理業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記代理人所在 的土地登記代理機構(gòu)簽訂書面委托書及委托代理合同。 委托書是建立委托法律關(guān)系、開展土地登記代理的必備要件，是土地管理部門審核的重要內(nèi)容之一。委托書主要應(yīng)明 確以下內(nèi)容：

　　(1)委托人。

　　(2)土地登記代理機構(gòu)。

　　(3)土地登記代理人。

　　(4)土地登記代理的內(nèi)容。

　　(5)土地登記代理的權(quán)限。

　　委托書應(yīng)由委托人和土地登記代理機構(gòu)、土地登記代理人三方簽字后生效，委托人是單位的，應(yīng)同時加蓋單位公章。 土地登記代理人持委托書開展土地登記代理業(yè)務(wù)。 土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構(gòu)確認委托關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)，而土地登記代理委 托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業(yè)務(wù)憑證，供具體辦理土地登記代理業(yè)務(wù)時土地行政主管部門審查用。

　　(三)收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料

　　在接受土地登記代理委托后，土地登記代理人需要收集、查詢、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料， 了解土地權(quán)屬是否清晰，如該宗地是否被司法或行政部門依法限制、查封或收回，是否設(shè)定抵押、租賃等他項權(quán)利等 情況。必要時還需要實地查勘土地的位置、四鄰、土地利用狀況等。一般情況下，土地登記相關(guān)資料收集的基本途徑 主要有：

　　1.文字資料通過收集查詢委托方及土地行政主管部門提供的土地登記有關(guān)文件資料、書面登記資料等，了解土地的權(quán) 屬狀況、面積、用途等情況

　　2.實地察看通過實地察看，對土地的具體位置、四至、數(shù)量、質(zhì)量及地上物變化等情況有一個較全面的感性認識，獲 取土地登記代理所需的一手資料。

　　3.向有關(guān)當事人了解情況在開展土地登記代理業(yè)務(wù)時，除收集文字資料、實地查勘外，還應(yīng)根據(jù)需要，向有關(guān)當事人 了解情況，當事人主要包括委托人、土地權(quán)利人、四鄰的土地權(quán)利人、單位中具體管理土地或操辦土地證的人員以及 其他熟悉該土地狀況的人員等。 在收集資料時，土地登記代理機構(gòu)及其代理人應(yīng)當注意以下幾個方面：

　　(1)收集、整理并認真查閱、填報所需文件資料，核實有關(guān)材料的真實性、合法性。

　　(2)檢查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料不準確，應(yīng)與委托方溝通協(xié)商，及時補報。

　　(3)材料的取得程序要合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料。

　　(4)在收集資料時，土地登記代理人應(yīng)認真做好準備工作，事先準備好需要收集資料的具體內(nèi)容，必要時還應(yīng)制作專門 的調(diào)查表格。在實地查勘和向當事人了解情況時，土地登記代理人還應(yīng)做好筆記，書面記錄有關(guān)情況。

　　(四)開展具體業(yè)務(wù) 收集、整理相關(guān)資料后，土地登記代理人進入具體實際操作階段。通過代辦土地登記申請、代理現(xiàn)場指界、代寫土地 登記申請文書、代領(lǐng)土地證書、代辦土地登記資料查詢與土地產(chǎn)權(quán)查證等具體服務(wù)，完成委托人交給的具體代理業(yè)務(wù)。 不同的土地登記代理業(yè)務(wù)，具體操作的步驟及內(nèi)容也有所不同。

　　(五)提交成果 土地登記代理機構(gòu)和土地登記代理人按照委托人的要求完成委托事項后，土地登記代理人應(yīng)及時以口頭或書面報告形 式向委托人報告，并交付相應(yīng)的代理成果。

　　三、開展土地登記代理業(yè)務(wù)的基本要求

　　(一)認真進行市場分析和政策分析

　　土地登記代理是一項政策性和專業(yè)性很強的工作，土地登記代理機構(gòu)和土地登記代理人除應(yīng)掌握土地登記、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核的專業(yè)知識外，還應(yīng)認真做好市場分析和政策分析工作。

　　(二)公平公正對待客戶

　　無論客戶大小，均要公平公正地對待。主要表現(xiàn)在與客戶的聯(lián)系、溝通及服務(wù)質(zhì)量和時間要求上，不要因為客戶小而 減少應(yīng)有的服務(wù)程序，更不能因為收費低就降低服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。