二、法律特征

　　(一)劃撥國有土地使用權補辦出讓手續(xù)

　　1、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批有批準權的人民 政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

　　2.未經市、縣人民政府土地行政主管部門批準辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金的劃撥土地使用者， 不得轉讓、出租、抵押土地使用權

　　3.符合下列條件的，經市、縣人民政府土地行政主管部門批準和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、 其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押

　　(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人。

　　(2)領有國有土地使用證。

　　(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。

　　(4)簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金。

　　城鎮(zhèn)住房制度改革涉及劃撥

　　(二)城鎮(zhèn)住房制度改革涉及的劃撥國有土地使用權

　　1、已購公有住房和經濟適用住房的概念 已購公有住房和經濟適用住房是指城鎮(zhèn)職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照 成本價，(或者標準價)購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經濟適用住房。經濟適用住房包括安居 工程住房和集資合作建設的住房。

　　2.已購公有住房和經濟適用住房的銷售對象城鎮(zhèn)公有住房，除市(縣)以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職 工出售。經濟適用住房的銷售對象為城鎮(zhèn)中低收人家庭。 職工按成本價或標準價購買公有住房，或按政府指導價格購買經濟適用住房，每個家庭只能享受一次，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標準執(zhí)行，超過標準部分一律執(zhí)行市場價。

　　3. 出售公有住房的價格標準出售公有住房的價格一般分為成本價、 標準價兩種， 具體標準由市(縣)人民政府逐年測定， 報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后公布執(zhí)行。

　　4.已購公有住房和經濟適用住房者的權利內容：

　　(1)職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以進入市場，按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有;職工以成 本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用五年后可以進人市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī) 定交納有關稅費后，收入歸個人所有;職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權 和處分權，可以繼承。

　　(2)已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用 住房不得上市出售;1)以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;

　　2)住房面積超過省、自治區(qū)、 直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及 裝修費用的;

　　3)處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的;

　　4)產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

　　5)已 抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;

　　6)上市出售后形成新的住房困難的;

　　7)擅自改變房屋使用性質的;8)法律、法 規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

　　3)已購公有住房和經濟適用住房上市交易實行準入制度，須經有關部門審核批準。 以劃撥方式取得土地使用枚的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權 出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。按照規(guī)定到 有關部門繳納有關稅費和土地收入。成交價格按照政府宏觀指導下的市場原則，由買賣雙方協(xié)商確定。房地產交易管 理部門對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現場查勘和評估。

　　(4)公有住房和經濟適用住房上市出售后的利益分配。城鎮(zhèn)職工以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟 適用住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定交納有關稅費和土地收益后歸職工個人所有。 以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息， 原購住房全部產權歸個人所有后，該已購公有住房和經濟適用住房上市出售收入在按照規(guī)定交納有關稅費和土地收益 后歸職個人所有。

　　(5)辦理住房過戶和產權轉移登記手續(xù) 公有住房和經濟適用住房上市后，買賣當事人在辦理完畢交易過戶手續(xù)之日起三十日內，應當向房地產行政主管部門 申請辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地行政主管部門申請土地使用權 變更登記手續(xù)。

　　5.樓房用地分攤辦法樓房用地分攤可根據不同情況采取不同方法解決。對地方已有明文規(guī)定的，可繼續(xù)按規(guī)定執(zhí)行。 對沒有規(guī)定，且有明顯界線的住宅小區(qū)，可以按住宅小區(qū)形成的封閉界線，設立共用宗進行土地面積分攤;對開放式 難以確定明確界線的住宅小區(qū)，可按樓房基座占用土地面積分攤，對樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積， 可以只造冊，不登記，在造冊時，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業(yè)主共有。