土地登記代理制度

　　一、掌握部分

　　1.掌握代理的概念與法律征征

　　(一) 代理與土地登記代理

　　1、代理指代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。代理關系有如下法律特征：

　　(1)代理人在代理權限范圍內實施代理行為;

　　(2)代理人以被代理人的名義進行代理行為;

　　(3)代理主要是實施法律行為;

　　(4)被代理人對代理行為承擔民事責任。

　　2、土地登記代理土地登記代理是指土地登記代理機構在受托權限內，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務服務，并由委托人直接承擔相應的法律責任的經(jīng)營活動。土地登記代理是土地市場中介服務的一種，屬于委托代理的范疇。

　　3、土地登記代理的基本原則

　　(1)合法原則;

　　(2)平等自愿原則;

　　(3)公平公正原則;

　　(4)等價有償原則;

　　(5)誠實信用原則;

　　(6)保密原則。

　　土地登記代理人 土地登記代理人土地登記代理人是指通過全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》并經(jīng)有關部門登記備案的人員。土地登記代理人依法取得執(zhí)業(yè)資格后，才能從事土地登記代理活動。土地登記代理人為委托人辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地證書等業(yè)務，并按其所提供的服務收取傭金。 2、土地登記代理人的職業(yè)資格我國對從事土地登記代理業(yè)務的專業(yè)技術人員實行職業(yè)資格制度，取得土地登記代理人職業(yè)資格是從事土地登記代理業(yè)務和發(fā)起設立土地登記代理機構的必備條件。根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》有關規(guī)定，土地登記代理人只能受聘于一個土地登記代理機構，并以機構的名義從事土地登記代理業(yè)務。

　　土地登記代理人的權利 土地登記代理人的權利

　　(1)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動;

　　(2)執(zhí)行土地登記代理業(yè)務，按照規(guī)定在合同上簽署姓名，并根據(jù)合同約定獲取報酬;

　　(3)要求委托人提供與代理有關的資料;

　　(4)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;

　　(5)保護自己的勞動成果和知識產權;

　　(6)接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓;

　　(7)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權利。

　　土地登記代理人的義務 土地登記代理人的義務

　　(1)按照執(zhí)業(yè)資格規(guī)定的范圍，從事土地登記代理活動;

　　(2)根據(jù)合同約定，維護委托人的合法權益;

　　(3)為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權益;

　　(4)接受主管部門的監(jiān)督管理;

　　(5)參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓;

　　(6)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務。

　　土地登記代理人的基本技能 土地登記代理人的基本技能

　　(1) 精通專業(yè)的技能;

　　(2) 收集信息的技能;

　　(3) 市場分析的技能;

　　(4) 人際溝通的技能。

　　土地登記代理機構 土地登記代理機構土地登記代理機構是指為委托人提供土地登記咨詢和代理服務的中介組織，即指符合執(zhí)業(yè)條件，并依法設立，從事土地登記代理活動的公司、合伙機構、個人獨資機構。另外，境內外土地登記代理機構在境內設立的分支機構也可以以自己的名義獨立經(jīng)營土地登記代理業(yè)務。

　　2、土地登記代理機構的設立

　　(1)設立條件：有自己的名稱和組織機構;有固定的服務場所;有必要的財產和經(jīng)費;有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件;

　　(2)應符合中華人民共和國公司法、合伙機構法、個人獨資機構法、中外合作經(jīng)營機構法、中外合資經(jīng)營機構法、外商獨資經(jīng)營機構法等法律法規(guī)及其實施細則和工商登記的規(guī)定;

　　(3)設立土地登記代理機構的執(zhí)業(yè)人員的條件，應當由土地行政主管部門進行審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商登記。

　　3、土地登記代理機構的注銷標志著其主體資格的終止;應當在規(guī)定的期限內向所在地的工商行政管理部門辦理注銷登記。

　　4、土地登記代理機構的權利

　　(1) 享有工商行政管理部門核準的業(yè)務范圍內的經(jīng)營權利，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標準收取傭金;

　　(2) 可向主管部門提出實施專業(yè)培訓的要求和建議;

　　(3) 按照國家有關規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構中執(zhí)業(yè)土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行為;

　　(4) 由于委托人的原因，造成土地登記代理機構或土地登記代理人經(jīng)濟損失的，有權向委托人提出賠償要求;

　　(5) 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權利。