土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記

　　(一)集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記

　　1、基本概念集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記是對(duì)經(jīng)登記的集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的權(quán)屬變更進(jìn)行的土地登記。

　　2、法律特征集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更的限制;集體土地所有權(quán)變更; “四

　　荒”土地使用權(quán)的變更;農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更;土地開(kāi)發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調(diào)整。

　　3、申請(qǐng)人：集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人

　　4、申請(qǐng)時(shí)限：30日 5、提交的權(quán)屬證明文件 集體土地所有權(quán)變更登記：原《集體土地所有權(quán)證》;農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議;農(nóng)用地交換調(diào)整批準(zhǔn)文件;土地征用協(xié)議及批準(zhǔn)文件;其他證明文件。集體土地使用權(quán)變更登記：原《集體土地使用證》;集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議;轉(zhuǎn)移協(xié)議批準(zhǔn)文件;其他證明文件。

　　6、權(quán)屬審核

　　1)對(duì)申請(qǐng)人的審核：申請(qǐng)人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更有關(guān)協(xié)議的簽訂和協(xié)議批準(zhǔn)文件被批準(zhǔn)方一致;土地證書的權(quán)利人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更前的權(quán)利人一致;

　　2)變更范圍;

　　3)使用期限：通過(guò)拍賣方式取得的“四荒”地集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其土地使用期限應(yīng)小于使用期限減去已使用期限

　　7、注冊(cè)登記與核發(fā)證書縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后注冊(cè)登記。整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記;宗地分割在新《土地登記卡》登記;原土地證收回并注銷，核發(fā)新證

　　二)土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記

　　1、基本概念土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記是對(duì)經(jīng)登記的土地他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。

　　土地他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、出租權(quán)和其他形式土地他項(xiàng)權(quán)利，相應(yīng)地土地他項(xiàng)權(quán)利變更包括三種類型：土地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記、土地使用權(quán)出租權(quán)變更登記和其他形式土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記。

　　2、法律特征

　　1)土地使用權(quán)抵押權(quán)變更抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

　　轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

　　抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。

　　抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

　　(2)土地使用權(quán)出租權(quán)變更國(guó)有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。

　　承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

　　承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

　　承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

　　3、申請(qǐng)人土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人、抵押人和抵押權(quán)人、受讓人、出租人、承租人、原土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人和繼承人、當(dāng)事人

　　4、申請(qǐng)時(shí)限依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利、其他形式的土地他項(xiàng)權(quán)利變更為30日，其他15日

　　5、提交的權(quán)屬證明文件 原抵押合同、租賃合同等;原《國(guó)有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》;變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等;有關(guān)批準(zhǔn)文件;其他證明文件。

　　6、權(quán)屬審核申請(qǐng)人應(yīng)與合同簽訂各方一致;抵押合同、租賃合同等變更的內(nèi)容應(yīng)符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定;依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利的繼承手續(xù)應(yīng)完備

　　7、注冊(cè)登記與核發(fā)證書不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后即可直接注冊(cè)登

　　記。登記在原《土地登記卡》上進(jìn)行。收回并注銷原《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，依據(jù)《土地登記卡》對(duì)土地使用者的土地使用證(《國(guó)有土地使用證》或《集體土地使用證》)進(jìn)行記錄和更改，填制新的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，并由土地登記機(jī)關(guān)把更改后的土地使用證和新填制的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和土地他項(xiàng)權(quán)利人。

　　三、了解部分

　　各類變更登記的《土地歸戶卡》和土地證書真寫內(nèi)容。