二、熟悉部分

　　劃撥國有土地使用權(quán)變更登記

　　1、基本概念對經(jīng)登記的劃撥國有土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生的改變進行的土地登記。包含：一是劃撥國有土地使用權(quán)補辦土地出讓手續(xù);二是因住房制度改革出售公有住房和經(jīng)濟適用房等引起的劃撥國有土地使用權(quán)變更。

　　2、劃撥國有土地使用權(quán)補辦出讓登記特點

　　1)法律特征：劃撥國有土地使用補辦出讓手續(xù)

　　2)申請人：劃撥國有土地使用者

　　3)申請時限：交納出讓金后30日

　　4)申請人應(yīng)提交的證明文件：人民政府批準(zhǔn)文件;原《國有土地使用證》;《國有土地使用權(quán)出讓合同》;國有土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費繳納憑證;其他證明文件

　　5)權(quán)屬審核

　　a:對申請人的審核：審核土地使用證上的權(quán)利人和出讓合同上的受讓方一致、申請人身份是否是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。

　　b: 《國有土地使用權(quán)出讓合同》的審核：出讓方必須為市、縣人民政府土地行政主管部門，

　　且與受讓方簽訂合同內(nèi)容時間等合理有效。

　　c：使用期限的審核：參考出讓國有土地使用權(quán)年限。

　　d: 出讓金繳納情況的審核

　　6)注冊與發(fā)證：需報人民政府批準(zhǔn)后方可注冊登記，原《土地登記卡》上進行。收回、注銷原證，填新證，證發(fā)國有土地使用者。

　　3、出售公房的國有土地使用權(quán)變更登記特點

　　1)法律特征：城鎮(zhèn)住房制度改革涉及的劃撥國有土地使用權(quán)

　　2)申請人：售房單位和購房職工

　　3)申請時限：縣級以上地方人民政府房管部門登記房屋所有權(quán)之日起30日內(nèi)

　　4)申請人應(yīng)提交的證明文件：公房出售批準(zhǔn)文件;原《國有土地使用證》;《房屋所有權(quán)

　　證》權(quán)利人為購房職工;售房單位和購房職工簽訂的售房合同;其他證明文件。

　　5)權(quán)屬審核：申請人為售房合同簽約雙方;出售方應(yīng)與公房出售批文中的被批準(zhǔn)單位以及

　　《國有土地使用證)上的權(quán)利人一致;購房職工應(yīng)與《房屋所有權(quán)證》上的所有人一致。土地使用權(quán)為劃撥，用途為住宅，售房價格按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價。

　　6)注冊與發(fā)證：需報人民政府批準(zhǔn)后，注冊登記。原《土地登記卡》上進行登記。收回、注銷原證，填新證，證發(fā)購房職工。

　　其他國有土地使用權(quán)變更登記

　　1、基本概念出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變更而進行的登記。變更原因如下：入股方式轉(zhuǎn)讓、依法轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼與合、處分抵押財產(chǎn)。

　　2、法律特征

　　1)出讓國有土地使用權(quán)變更登記

　　(1)出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：以出售、交換和贈予形式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移。

　　必須條件

　　a.已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地;

　　b.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，已付全部土地使用權(quán)出讓金，并有土地證;投資開發(fā)房屋類的完成發(fā)投資總額的25%以上，成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;建成房屋應(yīng)有房產(chǎn)證;

　　c.轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽書面合同，相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;

　　d.使用年限不超過出讓合同剩余年限;

　　e.土地與地上建筑物、附著物所有一起轉(zhuǎn)讓。

　　f.改變土地用途的應(yīng)經(jīng)出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重簽出讓合同，調(diào)整出讓金并登記。

　　2)國家作價出資(入股)和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的變更使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、

　　租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價。 國家租賃國有土地使用權(quán)的變更

　　A：承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，同時依法登記。

　　B：轉(zhuǎn)租、分租第三人的，原承租人

　　持有土地使用權(quán)，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。

　　C：轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，第三人負(fù)責(zé)租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)，取得土地使用權(quán)，原租賃合同更名后繼續(xù)有效。

　　3、申請人出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為相關(guān)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人;處分抵押財產(chǎn)的申請人為抵押人(使用者)、抵押權(quán)人和受讓人。

　　4、申請時限

　　1)作價出資(入股)合同簽訂之日起30日內(nèi)。

　　2)轉(zhuǎn)讓的合同或協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。

　　3)單位合、分、企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)。

　　4)處分抵押財產(chǎn)的財產(chǎn)處分后30日內(nèi)。

　　5、提交的權(quán)屬證明文件原《國有土地使用證》;土地稅費交納證明;另外：

　　a)以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同;

　　b)土地使用轉(zhuǎn)的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、稅費繳納憑證;

　　c)單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級主管部門的批準(zhǔn)文件;

　　d)處分抵押財產(chǎn)的，提交處分抵押財產(chǎn)的證明文件

　　6、權(quán)屬審核申請人與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致，轉(zhuǎn)讓地塊上的投資已滿足要求，

　　土地使用期限未超限，價格合理，交清相關(guān)稅費，土地用途未變或變了有批準(zhǔn);涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且有《房屋所有權(quán)證》;授權(quán)經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團公司以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓土地。

　　7、注冊登記與核發(fā)證書人民政府批準(zhǔn)后注冊登記。整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進行登記;宗地分割在新《土地登記卡》登記;原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。集體