權(quán)屬調(diào)查

　　(一)權(quán)屬調(diào)查概念

　　土地勘測(cè)定界中的權(quán)屬調(diào)查是對(duì)用地范圍內(nèi)土地權(quán)屬單位的土地權(quán)屬來(lái)源及土地權(quán)利所及的位置、界址等情況的調(diào)查。調(diào)查成果經(jīng)土地使用者認(rèn)定，可以為地籍測(cè)量、權(quán)屬審核和土地登記發(fā)證提供具有法律效力的文書(shū)憑證。界址調(diào)查是土地權(quán)屬調(diào)查的關(guān)鍵，權(quán)屬調(diào)查是土地勘測(cè)定界外業(yè)調(diào)查的核心，它直接關(guān)系到外業(yè)測(cè)量權(quán)屬界址樁的放樣及內(nèi)業(yè)面積量算工作的質(zhì)量。

　　勘測(cè)定界權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容包括用地范圍內(nèi)的占用各權(quán)屬單位的用地界線和權(quán)屬狀況調(diào)查。界線指界址點(diǎn)(即拐點(diǎn)或轉(zhuǎn)角點(diǎn))及其間的連接直線，即界址線(包括權(quán)屬界線和行政界線)。調(diào)查區(qū)域內(nèi)的界址線在城鎮(zhèn)中多以界址點(diǎn)的連接直線為界;在非城鎮(zhèn)中多以曲線形地物(如河岸、溝渠中線、道路中線等)為界。為保證界址點(diǎn)位置的準(zhǔn)確，便于在遺失、破壞后復(fù)原，以及外業(yè)測(cè)量界址點(diǎn)、內(nèi)業(yè)編繪勘測(cè)定界圖及面積量算，應(yīng)在工作底圖上標(biāo)注占用各權(quán)屬單位的用地界線(包括行政界線)與用地范圍線交點(diǎn)的位置。該交點(diǎn)是明顯地物點(diǎn)時(shí)，需要在圖上標(biāo)記清楚，并給予必要的文字說(shuō)明。該交點(diǎn)所在位置無(wú)明顯地物時(shí)，應(yīng)丈量其與相鄰明顯地物點(diǎn)的相關(guān)距離，并在圖上利用長(zhǎng)度交會(huì)法繪制界址點(diǎn)的位置，注記在調(diào)查圖上。

　　勘測(cè)定界外業(yè)調(diào)查中的權(quán)屬狀況調(diào)查主要指權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)屬來(lái)源調(diào)查。通過(guò)調(diào)查核實(shí)占用宗地土地使用證、征用土地文件、土地承包合同(協(xié)議)、土地出讓合同、清理違法占地的處理文件等權(quán)屬證明材料，確定宗地的土地權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)屬來(lái)源。

　　土地勘測(cè)定界權(quán)屬性質(zhì)調(diào)查主要包括國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)及集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的調(diào)查。《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，單位(包括全民所有制單位和集體所有制單位)和個(gè)人只有使用權(quán)。村莊和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。

　　土地勘測(cè)定界權(quán)屬來(lái)源調(diào)查主要是針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)屬來(lái)源調(diào)查，即國(guó)有土地上單位用地的來(lái)源。其主要內(nèi)容：一是調(diào)查該土地的取得方式(征用、劃撥、出讓、代征、租賃等)，作為填寫(xiě)勘測(cè)定界表(詳見(jiàn)第六章中的勘測(cè)定界表)的依據(jù);二是通過(guò)調(diào)查該土地的來(lái)源，確定該國(guó)有土地的實(shí)際使用者。此外在調(diào)查國(guó)有土地使用權(quán)屬來(lái)源時(shí)，應(yīng)注意被調(diào)查單位(及土地登記申請(qǐng)單位)與權(quán)屬來(lái)源證明中單位名稱(chēng)的一致性。發(fā)現(xiàn)不一致時(shí)(如權(quán)源證明中單位名稱(chēng)為“××農(nóng)場(chǎng)”，而申請(qǐng)土地登記單位為“××農(nóng)貿(mào)集團(tuán)有限公司”)需要對(duì)權(quán)屬單位的歷史沿革、使用土地的變化及法律依據(jù)進(jìn)行細(xì)致調(diào)查。

　　(二)權(quán)屬調(diào)查的程序和方法

　　對(duì)建設(shè)用地占用的各權(quán)屬單位的土地，在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查時(shí)已形成的土地權(quán)屬界線協(xié)議書(shū)核定的權(quán)屬界線，經(jīng)復(fù)核無(wú)誤的，本次勘測(cè)定界調(diào)查時(shí)可不再重新調(diào)查，否則應(yīng)重新調(diào)查。因此，權(quán)屬調(diào)查的工作程序根據(jù)準(zhǔn)備工作階段的收集資料情況分兩種進(jìn)行，一種是具備土地權(quán)屬定界資料的調(diào)查，另一種是不具備土地權(quán)屬定界資料的調(diào)查。

　　權(quán)屬調(diào)查一般是以“先國(guó)有后集體”的原則進(jìn)行工作，即先查清調(diào)查區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地的使用情況，再對(duì)集體土地進(jìn)行調(diào)查，確定土地所有權(quán)。權(quán)屬調(diào)查分室內(nèi)工作和實(shí)地調(diào)查兩個(gè)步驟。

　　1.室內(nèi)工作

　　審核調(diào)查區(qū)域內(nèi)搜集的分幅土地權(quán)屬界線圖、土地登記資料，經(jīng)雙方權(quán)屬單位的負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，根據(jù)實(shí)際情況將權(quán)屬界線粗略勾繪到工作底圖上，待實(shí)地核定后，正式轉(zhuǎn)繪到工作底圖上。對(duì)暫不能勾繪的權(quán)屬界線需要對(duì)土地的位置、界址進(jìn)行實(shí)地調(diào)繪。

　　土地登記資料中需審核的內(nèi)容有：土地證書(shū)，宗地圖,土地劃界、定界文件，土地權(quán)屬來(lái)源證明材料，土地權(quán)屬?gòu)?fù)查、核實(shí)材料，處理土地權(quán)屬爭(zhēng)執(zhí)的協(xié)議書(shū)、仲裁書(shū)。

　　土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料中需審核的內(nèi)容有：境界、權(quán)屬界、權(quán)屬界線協(xié)議書(shū)、爭(zhēng)議原由書(shū)、分幅或鄉(xiāng)土地權(quán)屬界線圖。

　　當(dāng)土地權(quán)屬單位完全處于用地范圍內(nèi)時(shí)，還應(yīng)審核土地分類(lèi)面積匯總表。審核無(wú)誤的資料，在土地勘測(cè)定界面積匯總時(shí)可以直接應(yīng)用。