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土地使用權價格鑒證的市場法
(一)熟悉：土地使用權價格鑒證的市場法適用條件
土地使用權價格鑒證的市場法，是將價格鑒證標的與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已經(jīng)進行交易的類似土地的已知價格，修正得出標的價格的方法。
適用條件是：市場有足夠多的交易案例
應用市場法對土地使用權進行價格鑒證，在對交易案例進行修正時，需要修正的因素包括四種：交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素
(二)熟悉：土地使用權價格鑒證的市場法的操作步驟
1、收集交易資料，確定比較案例
收集資料：
應用市場法對土地使用權進行價格鑒證，需要收集的交易資料包括：交易價格;交易日期;交易狀態(tài);交易雙方;成交情況;地上附屬物;周圍環(huán)境。
確定案例：
選取的供比較交易案例應該與標的具有相關性和替代性，交易案例應符合下列條件：
(1)與標的用途相同
(2)與標的交易類型相同
(3)為正常交易
(4)與標的所處區(qū)域相近，個別條件相近
(5)交易時間與標的基準日接近
2、(掌握)修正交易情況，剔出案例價格中的特殊交易因素
(1)有一定利害關系的主體之間的交易
(2)交易時的特別動機，比如急于出售
(3)買方或賣方不了解市場行情
(4)其他
3、(掌握)修正交易日，使之接近基準日
4、(掌握)修正區(qū)域因素
需要考慮的因素：繁華程度、交通狀況、基礎設施、環(huán)境質量
5、(掌握)修正個別因素
包括：使用年限、容積率、臨界寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質
年限修正系數(shù)公式
K——年限修正系數(shù)
m——待估土地使用權剩余年限
n——比較案例土地使用權剩余年限
r——折現(xiàn)率，也稱土地還原率
6、確定鑒證價格
(三)熟悉：基準地價修正法和路線價法的應用
基準地價修正法
基準地價修正法是利用政府制定頒布的基準地價作為比較案例，對其各種因素進行系數(shù)修正，求得待估土地價值的一種方法。
從方法論看，基準地價修正法是市場法的一個特例。
參照物不是二級市場上已經(jīng)成交的，且與標的相似或相同的土地;而是標的所處區(qū)域內，一級市場上政府制定的區(qū)域平均地價。因此，需要調整的因素是整體與個別的差異，以及一級市場與二級市場價格差異。
利用類比推算法確定，已經(jīng)進入二級市場且已經(jīng)成交的土地在二級市場價格與一級市場價格的比值
路線價法
路線價法是利用路線價，在配合深度百分率和其他修正率表，用數(shù)學方法求算出鄰接該街道的其他各宗土地價格的一種方法。
對面臨特定街道且可及性相等的城鎮(zhèn)土地，設定標準深度，求取自在該深度上數(shù)宗土地的平均擔架并附設在該街道上，此單價稱為路線價。
標準深度以區(qū)段內各宗土地的深度重數(shù)為準
案例
以距離街道深度為16~18米之間的地塊為標準地段，路線價為1000元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊。臨街深度為18米，臨界寬度為10米。該路線價區(qū)段臨街深度指數(shù)表為：
P——宗地總價格
A——路線價
n——地段數(shù)
Ki——第i段的深度指數(shù)
Mi——第i段的面積
P=1000×(1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2)
=1000×(52+50+48+44+20)
=1000×214
=214000(元
基本含義：通過預測土地未來產生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地使用權價格的方法。
理論依據(jù)：地租理論和生產要素分配理論
基本公式：
P——土地使用權的價格
A——土地凈收益
r——還原率
n——土地收益年限
(二)掌握：土地收益額、土地資本化率(還原率)、土地收益年限的測算方法
土地收益額測算方法
土地收益通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得。求取土地純收益的步驟：
1、計算總收入，在房地合一的狀態(tài)下，最有效使用可獲得的總收入
2、求取總費用，包括：房地產稅金、維修費、管理費、保險法、租金損失準備金
3、求取總收益，總收入—總費用
4、確定房屋純收益，利用房屋現(xiàn)值和還原利率計算
5、求取土地純收益=總收益-房屋純收益
土地還原率測算方法
土地投資報酬率
計算方法
1、市場提取法，也稱為租價比法
2、通過安全利率加上風險調整值得方法求取還原利率
無風險利率可以選擇國債利率或者銀行1年期存款利率作為安全利率。風險利率通過社會經(jīng)濟環(huán)境對地產投資收益的影響進行調整，風險利率既可能是正值，也可能是負值
土地收益年限測算方法
從價格鑒證基準日延續(xù)的時間長度
收益年限=出讓年限-已經(jīng)使用的年限
(三)收益法的應用
收益法案例分析
也成為成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地所有權收益來去定土地使用權價格的方法。
土地使用權價格=土地取得非+開發(fā)費+稅費+利息+利潤+所有權收益