收藏此頁
適用于新開發(fā)土地，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場法等方法進(jìn)行鑒證的的情況，也可用于無收益又很少交易的公園、學(xué)校、公共建筑、公共設(shè)施等
(二)掌握：土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、耕地占用稅和土地增值稅、投資利息、開發(fā)商利潤回報(bào)、土地所有權(quán)收益的含義和計(jì)算方法
土地取得費(fèi)：為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用
1、征用集體土地學(xué)要支付：土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、安置補(bǔ)助費(fèi)
2、購買城市土地：土地出讓金、拆遷費(fèi)
土地開發(fā)費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)
投資利息
資金的時(shí)間價(jià)值，包括兩部分：土地取得費(fèi)利息和土地開發(fā)費(fèi)利息
土地取得費(fèi)利息以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期
土地開發(fā)費(fèi)利息以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算
開發(fā)商利潤
以取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，以合理的利潤計(jì)算
所有權(quán)收益
兩種計(jì)算方法：
1、所有權(quán)收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×增值收益率
收益率根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定，一般在10~30%之間
2、以出讓金為標(biāo)準(zhǔn)