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土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的市場(chǎng)法
(一)熟悉：土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的市場(chǎng)法適用條件
土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的市場(chǎng)法，是將價(jià)格鑒證標(biāo)的與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地的已知價(jià)格，修正得出標(biāo)的價(jià)格的方法。
適用條件是：市場(chǎng)有足夠多的交易案例
應(yīng)用市場(chǎng)法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格鑒證，在對(duì)交易案例進(jìn)行修正時(shí)，需要修正的因素包括四種：交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素
(二)熟悉：土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的市場(chǎng)法的操作步驟
1、收集交易資料，確定比較案例
收集資料：
應(yīng)用市場(chǎng)法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格鑒證，需要收集的交易資料包括：交易價(jià)格;交易日期;交易狀態(tài);交易雙方;成交情況;地上附屬物;周圍環(huán)境。
確定案例：
選取的供比較交易案例應(yīng)該與標(biāo)的具有相關(guān)性和替代性，交易案例應(yīng)符合下列條件：
(1)與標(biāo)的用途相同
(2)與標(biāo)的交易類型相同
(3)為正常交易
(4)與標(biāo)的所處區(qū)域相近，個(gè)別條件相近
(5)交易時(shí)間與標(biāo)的基準(zhǔn)日接近
2、(掌握)修正交易情況，剔出案例價(jià)格中的特殊交易因素
(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易
(2)交易時(shí)的特別動(dòng)機(jī)，比如急于出售
(3)買方或賣方不了解市場(chǎng)行情
(4)其他
3、(掌握)修正交易日，使之接近基準(zhǔn)日
4、(掌握)修正區(qū)域因素
需要考慮的因素：繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量
5、(掌握)修正個(gè)別因素
包括：使用年限、容積率、臨界寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)
年限修正系數(shù)公式
K——年限修正系數(shù)
m——待估土地使用權(quán)剩余年限
n——比較案例土地使用權(quán)剩余年限
r——折現(xiàn)率，也稱土地還原率
6、確定鑒證價(jià)格
(三)熟悉：基準(zhǔn)地價(jià)修正法和路線價(jià)法的應(yīng)用
基準(zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用政府制定頒布的基準(zhǔn)地價(jià)作為比較案例，對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地價(jià)值的一種方法。
從方法論看，基準(zhǔn)地價(jià)修正法是市場(chǎng)法的一個(gè)特例。
參照物不是二級(jí)市場(chǎng)上已經(jīng)成交的，且與標(biāo)的相似或相同的土地;而是標(biāo)的所處區(qū)域內(nèi)，一級(jí)市場(chǎng)上政府制定的區(qū)域平均地價(jià)。因此，需要調(diào)整的因素是整體與個(gè)別的差異，以及一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格差異。
利用類比推算法確定，已經(jīng)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)且已經(jīng)成交的土地在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格與一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的比值
路線價(jià)法
路線價(jià)法是利用路線價(jià)，在配合深度百分率和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法求算出鄰接該街道的其他各宗土地價(jià)格的一種方法。
對(duì)面臨特定街道且可及性相等的城鎮(zhèn)土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取自在該深度上數(shù)宗土地的平均擔(dān)架并附設(shè)在該街道上，此單價(jià)稱為路線價(jià)。
標(biāo)準(zhǔn)深度以區(qū)段內(nèi)各宗土地的深度重?cái)?shù)為準(zhǔn)
案例
以距離街道深度為16~18米之間的地塊為標(biāo)準(zhǔn)地段，路線價(jià)為1000元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊。臨街深度為18米，臨界寬度為10米。該路線價(jià)區(qū)段臨街深度指數(shù)表為：
P——宗地總價(jià)格
A——路線價(jià)
n——地段數(shù)
Ki——第i段的深度指數(shù)
Mi——第i段的面積
P=1000×(1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2)
=1000×(52+50+48+44+20)
=1000×214
=214000(元
基本含義：通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地使用權(quán)價(jià)格的方法。
理論依據(jù)：地租理論和生產(chǎn)要素分配理論
基本公式：
P——土地使用權(quán)的價(jià)格
A——土地凈收益
r——還原率
n——土地收益年限
(二)掌握：土地收益額、土地資本化率(還原率)、土地收益年限的測(cè)算方法
土地收益額測(cè)算方法
土地收益通過(guò)土地的具體使用，以房地合一的形式獲得。求取土地純收益的步驟：
1、計(jì)算總收入，在房地合一的狀態(tài)下，最有效使用可獲得的總收入
2、求取總費(fèi)用，包括：房地產(chǎn)稅金、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)法、租金損失準(zhǔn)備金
3、求取總收益，總收入—總費(fèi)用
4、確定房屋純收益，利用房屋現(xiàn)值和還原利率計(jì)算
5、求取土地純收益=總收益-房屋純收益
土地還原率測(cè)算方法
土地投資報(bào)酬率
計(jì)算方法
1、市場(chǎng)提取法，也稱為租價(jià)比法
2、通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值得方法求取還原利率
無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率可以選擇國(guó)債利率或者銀行1年期存款利率作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)利率通過(guò)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)地產(chǎn)投資收益的影響進(jìn)行調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)利率既可能是正值，也可能是負(fù)值
土地收益年限測(cè)算方法
從價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度
收益年限=出讓年限-已經(jīng)使用的年限
(三)收益法的應(yīng)用
收益法案例分析
也成為成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地所有權(quán)收益來(lái)去定土地使用權(quán)價(jià)格的方法。
土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得非+開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+所有權(quán)收益