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適用于新開發(fā)土地，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場法等方法進(jìn)行鑒證的的情況，也可用于無收益又很少交易的公園、學(xué)校、公共建筑、公共設(shè)施等
(二)掌握：土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、耕地占用稅和土地增值稅、投資利息、開發(fā)商利潤回報(bào)、土地所有權(quán)收益的含義和計(jì)算方法
土地取得費(fèi)：為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用
1、征用集體土地學(xué)要支付：土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、安置補(bǔ)助費(fèi)
2、購買城市土地：土地出讓金、拆遷費(fèi)
土地開發(fā)費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)
投資利息
資金的時(shí)間價(jià)值，包括兩部分：土地取得費(fèi)利息和土地開發(fā)費(fèi)利息
土地取得費(fèi)利息以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期
土地開發(fā)費(fèi)利息以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算
開發(fā)商利潤
以取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，以合理的利潤計(jì)算
所有權(quán)收益
兩種計(jì)算方法：
1、所有權(quán)收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×增值收益率
收益率根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定，一般在10~30%之間
2、以出讓金為標(biāo)準(zhǔn)
(三)成本法的應(yīng)用
1. 某宗土地2 000平方米，土地單價(jià)為1 000元/平方米，容積率為4，建筑密度為0.5，則樓面地價(jià)為每平方米( )元。
A. 250
B. 500
C. 1 000
D. 2 000
2. 從方法論的角度看，基準(zhǔn)地價(jià)修正法屬于( )。
A. 收益法
B. 重置成本法
C. 市場法
D. 專家咨詢法
3. 在用路線價(jià)法進(jìn)行土地價(jià)格鑒證時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)深度一般以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地深度的( )為準(zhǔn)。
A. 眾數(shù)
B. 算數(shù)平均數(shù)
C. 中位數(shù)
D. 幾何平均數(shù)
4. 土地資產(chǎn)的( )構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場價(jià)格的基礎(chǔ)。
A. 稀缺性
B. 位置固定性
C. 可壟斷性
D. 價(jià)值增值性
5. 影響土地使用權(quán)價(jià)格的社會(huì)因素包括政治安定狀況、社會(huì)治安程度、( )和城市化四個(gè)方面。
A. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
B. 土地出讓方式
C. 房地產(chǎn)投機(jī)
D. 環(huán)境質(zhì)量
6. 某單位于2000年1月1日以出讓方式取得一宗面積為1 000平方米的土地，用途為商業(yè)。2002年1月1日建成一幢建筑總面積為63 000平方米商住樓，建筑物的耐用年限為50年，2004年6月1日價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)對該宗地在2004年1月1日的土地價(jià)格進(jìn)行鑒證。經(jīng)調(diào)查預(yù)測，該宗地在未來收益年限內(nèi)的每年純收益為100萬元，土地收益率為10%，銀行存款利率2.25%，房地產(chǎn)收益率為12%，則該宗地使用權(quán)在鑒證基準(zhǔn)日的價(jià)格為( )萬元。
A. 662
B. 819
C. 968
D. 1 000
8. 在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成房屋，用于營利性出租的，出租人應(yīng)當(dāng)向國家上繳( )。
A. 土地增值稅
B. 土地出讓金
C. 土地收益
D. 租金
9. 建筑密度是指一塊土地上( )的百分比。
A. 建筑面積與土地總面積
B. 建筑面積與底層建筑面積
C. 底層建筑面積與土地總面積
D. 建筑面積與實(shí)用面積
10. 某宗土地面積2000平方米，其地面上有一幢12層建筑物，其中1-3層每層建筑面積700平方米，4-12層每層建筑面積是底層建筑面積的90%，該宗土地的容積率為( )。
A. 1.05
B. 3.78
C. 3.885
D. 4.2