三、綜合題
某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬(wàn)平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，預(yù)計(jì)年租金為7元/平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費(fèi)為年租金總收入的4%，預(yù)計(jì)年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%(以預(yù)期實(shí)際租金為征稅基礎(chǔ)，需要考慮空置率，正式考試可能不會(huì)告訴計(jì)稅基礎(chǔ))，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%(不考慮空置率)，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬(wàn)元/年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。
要求：
(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入。
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益。
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。
【正確答案】 解：(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入應(yīng)該是客觀收入=1×7×(1-5%)=6.65(萬(wàn)元)
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用
年房產(chǎn)稅=7×(1-5%)×12%=0.798(萬(wàn)元)
管理費(fèi)、修繕費(fèi)=7×6%=0.42(萬(wàn)元)
房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)=0.3(萬(wàn)元)
年出租費(fèi)用合計(jì)=0.798+0.42+0.3=1.518(萬(wàn)元)
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益=6.65-1.518=5.132萬(wàn)元
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值=5.132×{[1-(1+12%)-10]/12%｝=5.132×5.6502=29(萬(wàn)元)
，我們將會(huì)及時(shí)處理。