一、單項(xiàng)選擇題
1.某宗土地的土地取得成本為500萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1000萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入的，土地開(kāi)發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。投資利息使用復(fù)利計(jì)算，則該土地投資利息為( )。
A.120萬(wàn)元
B.79.23萬(wàn)元
C.60萬(wàn)元
D.100萬(wàn)元
【正確答案】 B
【答案解析】 500×[(1+8%)-1]+1000×[(1+8%)^0.5-1]=79.23(萬(wàn)元)。
2.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評(píng)估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場(chǎng)交易價(jià)格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對(duì)應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于( )元。
A.1250
B.1500
C.2000
D.3333.33
【正確答案】 C
【答案解析】 參見(jiàn)教材192頁(yè)。
經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù))=1000×(3/1.5)=2000元/平方米。
3.用成本法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為( )
A.整個(gè)開(kāi)發(fā)期
B.整個(gè)銷售期
C.整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期
D.整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期的一半
【正確答案】 C
【答案解析】 參見(jiàn)教材199頁(yè)，土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息：如果土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算。
4.根據(jù)我國(guó)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家征用耕地需支付費(fèi)用一般包括( )。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金
C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)
【正確答案】 A
【答案解析】 參見(jiàn)教材197頁(yè)。
5.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ( )。
A.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
B.取得土地的實(shí)際成本
C.整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本
D.房產(chǎn)和土地的開(kāi)發(fā)成本
【正確答案】 A
【答案解析】 參見(jiàn)教材206頁(yè)。
6.基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合()的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
A. 用地
B. 土地級(jí)別
C. 土地
D. 公共用地
【正確答案】 B
【答案解析】 參見(jiàn)教材211頁(yè)。
二、多項(xiàng)選擇題
1.土地的自然特性包括( )等。
A.稀缺性
B.位置的固定性
C.質(zhì)量的差異性
D.利用的多方向性
E.可壟斷性
【正確答案】 BC
【答案解析】 參見(jiàn)教材155頁(yè)。土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性;2.土地質(zhì)量的差異性;3.土地資源的不可再生性不可再生性;4.土地效用的永續(xù)性。
2.以下屬于房地產(chǎn)特性的有()
A.位置固定性
B.使用長(zhǎng)期性
C.投資風(fēng)險(xiǎn)小
D.投資大量性
E.難以變現(xiàn)性
【正確答案】 ABDE
【答案解析】 參見(jiàn)教材159-160頁(yè)。
3.下列房地產(chǎn)價(jià)格中屬于政府制定的價(jià)格是( )
A.交易底價(jià)
B.基準(zhǔn)地價(jià)
C.標(biāo)定地價(jià)
D.房屋重置價(jià)格
E.市場(chǎng)價(jià)格
【正確答案】 BCD
【答案解析】 參見(jiàn)教材166頁(yè)。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。
三、綜合題
1.被評(píng)估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開(kāi)發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年(租期到2011年5月31日結(jié)束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬(wàn)元。評(píng)估人員還了解到，評(píng)估基準(zhǔn)日(2008年5月31日)市場(chǎng)上同類商業(yè)用房的正常租金(與評(píng)估對(duì)象A租金口徑一致)保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后的前3年的市場(chǎng)租金水平將在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評(píng)估基準(zhǔn)日3年后的市場(chǎng)租金水平基本維持在評(píng)估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。
要求：
評(píng)估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值(寫(xiě)出評(píng)估過(guò)程，給出得出評(píng)估結(jié)論的理由或根據(jù))。
【正確答案】 (1)收益總年限=40(法定最高年限)-2-2=36年
(2)現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約
目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。
如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過(guò)執(zhí)行合同的收益分別為
2009年： 【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元
，我們將會(huì)及時(shí)處理。