(二)單選題
【例題1.單選題】假定土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，土地價(jià)值為1000萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為( )。
A.7%
B.7.50%
C.7.67%
D.14%
『正確答案』C
『答案解析』參見教材112頁(yè)，公式變形可得：
(L+B)×r= L×r1+B×r2
所以：r =(B/(L+B))×r1+(L/(L+B))×r2
(三)多選題
【例題1.多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中收益額的說(shuō)法正確的有( )。
A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益
B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益，而應(yīng)該是客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)
C.凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
D.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用
E.總費(fèi)用包括折舊費(fèi)等非付現(xiàn)支出
『正確答案』ABCD
『答案解析』實(shí)際凈收益(指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益)。客觀凈收益(房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期)。計(jì)算凈收益的總費(fèi)用只能夠包括付現(xiàn)成本，所以D不正確。
【例題2·多選題】(2018年協(xié)會(huì)機(jī)考模擬題)運(yùn)用收益法評(píng)估建(構(gòu))筑物價(jià)值時(shí)，下列關(guān)于確定收益、費(fèi)用和凈收益的說(shuō)法中，正確的有( )。
A.總收益通常以客觀收益為基礎(chǔ)計(jì)算
B.非正常支出應(yīng)從總費(fèi)用中剔除，選擇正常支出作為費(fèi)用
C.總費(fèi)用通常包括折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等
D.凈收益由總收益扣減總費(fèi)用求得
E.有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金
『正確答案』ABDE
『答案解析』總費(fèi)用通常包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等，不包括折舊，所以C不正確。
【考點(diǎn)2】剩余法的運(yùn)用
一、要求
掌握公式的基本原理，利息、利潤(rùn)的計(jì)算。
【注意】(1)利息和利潤(rùn)教材理論講解和例題矛盾(例題計(jì)算考慮了銷售費(fèi)用，理論部分沒有明確說(shuō)明是否包括銷售費(fèi)用)，考試的時(shí)候，還是以例題為準(zhǔn)(也就是包括銷售費(fèi)用)，我們期望考試題目不要涉及銷售費(fèi)用。
(2)銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅的計(jì)算都是按照“待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期總開發(fā)價(jià)值”為基數(shù)計(jì)算的。
(3)待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期總開發(fā)價(jià)值可以通過(guò)銷售價(jià)格或者租賃收益計(jì)算獲得，不扣除管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、續(xù)建成本等。
二、出題模式：綜合題和選擇題
(一)綜合題
【例1.綜合題】(2017年協(xié)會(huì)模擬題)丙房地產(chǎn)公司擁有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，主要情況如下：
(1)土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。
(2)該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9 000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。
要求：根據(jù)上述資料估算該宗地地價(jià)。
『正確答案』剩余法基本公式一： P=A-(B+C+D+E) (4-30)
式中，P—待估對(duì)象價(jià)值(土地);
A—開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值(銷售額);
B—項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本(建設(shè)成本+專業(yè)費(fèi)用);
C—后續(xù)開發(fā)的投資利息;
D—開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的合理利潤(rùn)[(土地成本+建設(shè)成本+專業(yè)費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤(rùn)率];
E—后續(xù)開發(fā)的正常稅費(fèi)(銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi))。
建筑面積=2000×2.5=5000平方米
銷售額=9000×5000=45000000元
建筑費(fèi)用=3000×5000=15000000元
專業(yè)費(fèi)=15000000×10%=1500000元
銷售費(fèi)用=45000000×2.5%=1125000元
投資利息=地價(jià)×[(1+6%)2-1]+(15000000+1500000+1125000)×[(1+6%)2/2-1]
=1057500+地價(jià)×12.36%
【注意】有同學(xué)提出質(zhì)疑，銷售費(fèi)用不應(yīng)該和建筑費(fèi)的利息計(jì)算期間一樣，因?yàn)殇N售費(fèi)用只發(fā)生在建設(shè)完成后，這個(gè)質(zhì)疑有道理，但是這個(gè)算法是按照教材137例題的方法計(jì)算的。
銷售稅費(fèi)=45000000×6.5%=2925000元
開發(fā)利潤(rùn)
=(地價(jià)+建設(shè)成本+專業(yè)費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤(rùn)率
=(地價(jià)+15000000+1500000+1125000)×10%
=(地價(jià)+17625000)×10%
地價(jià)=銷售額(開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)
銷售額(開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值)=地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
45000000=地價(jià)+15000000+1500000+1057500+地價(jià)×12.36%+1125000+2925000+(地價(jià)+17625000)×10%
地價(jià)×1.2236=21630000
解得，地價(jià)=17677345.54元
【例題2.綜合題】評(píng)估對(duì)象宗地A的具體資料如下：
(1)評(píng)估目的：評(píng)估宗地A在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。
(2)評(píng)估對(duì)象基本情況：
宗地A為一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，規(guī)劃用途為住宅、公寓，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為4。
(3)宗地開發(fā)情況：
不論是用于住宅開發(fā)或公寓建設(shè)，建設(shè)周期均為2年，住宅的建筑費(fèi)用為每平方米1800元，公寓的建筑費(fèi)用為每平方米2000元，專業(yè)費(fèi)用均為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，評(píng)估基準(zhǔn)日銀行貸款利率為6%，建成后預(yù)計(jì)每年折舊費(fèi)為320000元，建設(shè)過(guò)程中的相關(guān)稅費(fèi)均為樓價(jià)的4%，開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為15%，住宅及公寓的正常綜合折現(xiàn)率為8%。
(4)市場(chǎng)調(diào)研情況：
評(píng)估基準(zhǔn)日兩年后住宅的市場(chǎng)情況是：售價(jià)為每平方米4000元，按此價(jià)格住宅建成后就可以售出，銷售稅費(fèi)占樓價(jià)的3%。
評(píng)估基準(zhǔn)日兩年后公寓建成第一年的市場(chǎng)情況是：年凈租價(jià)為每平方米350元(扣除維修等費(fèi)用后的租價(jià))，以后每年的租價(jià)以2%的比率遞增，出租率為90%，出租過(guò)程中需交納的稅款占租金的5%。
“建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)”屬于建設(shè)開發(fā)成本，同時(shí)假設(shè)銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、管理費(fèi)用不參與計(jì)算利息和利潤(rùn)。
【要求】
根據(jù)給出的資料，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值;
�、艑懗鲈u(píng)估思路或技術(shù)路線;
⑵寫出評(píng)估步驟和評(píng)估結(jié)果;
�、菍�(duì)評(píng)估結(jié)論作出必要的說(shuō)明。
『正確答案』
(1)評(píng)估技術(shù)路線
①比較宗地開發(fā)方案;
�、谶x擇開發(fā)方案并給出宗地A的市場(chǎng)價(jià)值。
(2)比較開發(fā)方案
�、儆�(jì)算開發(fā)住宅的地價(jià)
賣樓價(jià)=2000×4×4000=32000000(元)
注意：賣樓價(jià)的計(jì)算沒有扣除銷售。
建筑費(fèi)=2000×4×1800=14400000(元)
專業(yè)費(fèi)用=14400000×10%=1440000(元)
利息=地價(jià)×[(1+6%)^2-1]+(14400000+1440000)×[(1+6%)^1-1]
=0.1236×地價(jià)+15840000×0.06
=0.1236地價(jià)+950400
利潤(rùn)=(地價(jià)+14400000+1440000)×15%=0.15地價(jià)+2376000
銷售費(fèi)用=32000000×3%=960000(元)
建設(shè)中的稅費(fèi)=32000000×4%=1280000(元)
地價(jià)= 32000000-14400000-1440000-0.1236地價(jià)-950400-0.15地價(jià)-960000-1280000
1.2736地價(jià)=12969600
地價(jià)= 10183417.09
②計(jì)算開發(fā)公寓的地價(jià)
建成后第一年凈租金=2000×4×350×0.9×(1-5%)=2394000(元)
【注意】?jī)糇饨鹩?jì)算已經(jīng)扣除了出租過(guò)程中的稅款，以便后續(xù)計(jì)算出出租實(shí)現(xiàn)的房屋價(jià)值
總租金凈收入(出租實(shí)現(xiàn)的樓價(jià))
=2394000/(8%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+8%)]68} =39900000×(1-0.0205)=39900000×0.9795=39082050(元)
建筑費(fèi)=2000×4×2000=16000000(元)
專業(yè)費(fèi)用=16000000×10%=1600000(元)
利息=地價(jià)×[(1+6%)2-1]+(16000000+1600000)×[(1+6%)1-1]
=0.1236×地價(jià)+17600000×0.06
=0.1236地價(jià)+1056000
利潤(rùn)=(地價(jià)+16000000+1600000)×15%=0.15地價(jià)+2640000
建設(shè)中的稅費(fèi)=39082050×4%=1563282(元)
地價(jià)=39082050-16000000-1600000-0.1236地價(jià)-1056000-0.15地價(jià)-2640000-1563282
1.2736地價(jià)=16 222 768
地價(jià)=12 737 726.13(元)
(3)評(píng)估結(jié)論及其說(shuō)明
評(píng)估宗地A在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值接近于12 737 726.13元。這個(gè)評(píng)估結(jié)論符合市場(chǎng)價(jià)值要求的最有效使用原則。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。