(二)選擇題
【例題1·單選題】某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為( )。
A.79.23萬元
B.80萬元
C.60萬元
D.100萬元
『正確答案』A
『答案解析』500×[(1+8%)1-1]+1000×[(1+8%)0.5-1]=79.23萬元。
【例題1·單選題】某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地資本化率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為( )。
A.0.92 B.1.07
C.1.09 D.0.94
『正確答案』B
『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066
【例題2·單選題】運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為( )的價(jià)格。
A.評估時(shí)期 B.參照物交易時(shí)
C.評估基準(zhǔn)日 D.未來預(yù)期
『正確答案』C
【例題3·單選題】基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估一商業(yè)用地的價(jià)值，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為( )。
A.0.992 B.0.937
C.0.986 D.1.067
『正確答案』C
『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。
(三)多選題
【例題1·多選題】以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方法有( )。
A.成本法 B.收益法
C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法 D.市場法
E.剩余法
『正確答案』CD
『答案解析』市場法的基本原理就是替代原理,基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上就是市場法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。
【例題2·多選題】(2018年協(xié)會機(jī)考模擬題)在運(yùn)用市場法評估建(構(gòu))筑物價(jià)值時(shí)，對可比實(shí)例的選取要求包括( )。
A.可比實(shí)例是估價(jià)對象的類似建(構(gòu))筑物
B.可比實(shí)例成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
C.可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近
D.可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須相同
E.可比實(shí)例與估價(jià)對象的付款方式必須一致
『正確答案』ABC
『答案解析』C正確，肯定D就不正確;付款方式不一致，可以通過建立統(tǒng)一比較基礎(chǔ)來解決，所以E不正確。
【例題1·單選題】用成本法評估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為( )。
A.整個(gè)開發(fā)期
B.整個(gè)銷售期
C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期
D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半
『正確答案』C
『答案解析』土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。
【例題2·單選題】根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用一般包括( )。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金
C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)
『正確答案』A
『答案解析』具體內(nèi)容包括：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅，土地登記費(fèi)及征地管理費(fèi)，征地動(dòng)遷費(fèi)，水利水電工程、水庫淹沒處理補(bǔ)償費(fèi)等。
【例題3.單選題】某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置成本為500萬元，2000年1月的評估值接近( )。
A.400 萬元
B.392萬元
C.402萬元
D.390萬元
『正確答案』C
『答案解析』500-10×[500(1-2%)/50]=402萬元
【例題4.單選題】開發(fā)對象為某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的一宗土地，面積為10000平方米，土地開發(fā)費(fèi)為每平方米250元，土地開發(fā)周期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)每年均勻投入，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的40%，銀行貸款年利率為6%，則該宗土地開發(fā)費(fèi)利息為( B )。
A.12.41萬元
B.13.57萬元
C.15.73萬元
D.16.84萬元
『正確答案』B
『答案解析』10000×250×{40%×[(1+6%)1.5-1]+ 60%×[(1+6%)0.5-1]}= 135681.32元
(三)多選題
【例題1·多選題】房地合估模式下，房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括( )
A.土地取得費(fèi)
B.前期工程費(fèi)
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
E.開發(fā)期間稅費(fèi)
『正確答案』BCDE
『答案解析』開發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)與其他工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等。
【例題2·多選題】運(yùn)用成本法對房地產(chǎn)價(jià)格評估，其適用范圍主要是( )。
A.新開發(fā)地
B.學(xué)校用地
C.公園用地
D.商業(yè)用地
E.機(jī)場用地建筑物
『正確答案』ABCE
『答案解析』關(guān)注各種方法的適用范圍。成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行評估的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的建(構(gòu))筑物評估比較適用。
【例題1·單選題】根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)出讓最高年限為( )。
A.30年 B.40年
C.50年 D.70年
『正確答案』C
『答案解析』土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。
【例題2·單選題】某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評估為( )。
A.500萬元 B.300萬元
C.280萬元 D.360萬元
『正確答案』B
『答案解析』最佳使用和合法原則的運(yùn)用。
【例題3·單選題】某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是( )。
A.建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米
B.建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米
C.建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米
D.建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米
『正確答案』C
『答案解析』容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行。A不滿足建筑密度的要求，B沒有充分利用土地，D超過了國家規(guī)定的容積率。
，我們將會及時(shí)處理。