答案部分
一、單項選擇題
1、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權利。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 A
【答案解析】 容積率，是指項目規(guī)劃用地范圍內總建筑面積與總建設用地面積之比。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 C
【答案解析】 涉及廣泛性又稱相互影響性，某經(jīng)濟主體行為使他人或社會受損，而該經(jīng)濟主體卻沒有為此承擔成本屬于負外部性。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項A由于專業(yè)性強，變現(xiàn)困難;選項B由于價值量大，且未明確分割情況，變現(xiàn)困難;選項C由于開發(fā)程度低，變現(xiàn)困難。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 B
【答案解析】 房改房是按照國家房改有關售房政策以標準價、優(yōu)惠價、成本價向符合分房條件和已取得住房使用權的住戶出售的公有直管和自管住宅。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 D
【答案解析】 建(構)筑物自身因素包括區(qū)位因素、實物因素和權益因素。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 C
【答案解析】 房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 A
【答案解析】 建(構)筑物需求的價格彈性，表示建(構)筑物需求量變動對建(構)筑物價格變動的反應程度。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
9、
【正確答案】 A
【答案解析】 選項BC，屬于權利狀態(tài)調查;選項D屬于區(qū)位狀態(tài)調查。
【該題針對“現(xiàn)場調查——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)區(qū)域因素調整系數(shù)=97/100×100/102=0.95。
【該題針對“市場法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
11、
【正確答案】 C
【答案解析】 可比實例房地產(chǎn)帶有債權債務的，應進行債權債務的“剝離”。單純房地產(chǎn)價格=256-16+27=267 (萬元)。
【該題針對“市場法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
12、
【正確答案】 D
【答案解析】 運用收益法評估價值，一般經(jīng)過下列步驟：(1)搜集有關房地產(chǎn)租賃及經(jīng)營方面的合同及財務資料;(2)搜集有關房地產(chǎn)收入、成本、稅費、利潤等資料;(3)確定房地產(chǎn)凈收益;(4)確定房地產(chǎn)收益期限;(5)采用適當?shù)氖找娣Ｐ凸浪惴康禺a(chǎn)收益價格。
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
13、
【正確答案】 A
【答案解析】 住宅價格=5000/9%×[1-1/(1+9%)10]=320882.89(元)。則該住宅的每平方米價格=320882.89/400=802.2(元)。
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
14、
【正確答案】 D
【答案解析】 當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓;當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低;收益權利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值;土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，同時還必須支付有關稅、費，凈收益為負值。
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
15、
【正確答案】 C
【答案解析】 一般情況，土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的30倍。
【該題針對“成本法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
16、
【正確答案】 C
【答案解析】 選項A錯誤，在建工程與一般工程的特點相比，具有所有權的相對確定性;選項B錯誤，在建工程具有合法性;選項D錯誤，在建工程的可比性差。
【該題針對“在建工程評估概述”知識點進行考核】
17、
【正確答案】 D
【答案解析】 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100%。
【該題針對“在建工程評估方法”知識點進行考核】
18、
【正確答案】 B
【答案解析】 在建工程完工率=25%+45%×70%=56.5%。在建工程評估值=500×56.5%=282.5(萬元)。
【該題針對“在建工程評估應用舉例”知識點進行考核】
19、
【正確答案】 C
【答案解析】 采用基準地價修正法的前提條件是：(1)當?shù)卣压蓟鶞实貎r;(2)可以取得基準地價修正體系;(3)在評估基準日所取得的基準地價及其修正體系是有效的，即滿足基準地價的評估基準日距估價對象評估基準日應在3 年以內。
【該題針對“基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應用”知識點進行考核】
20、
【正確答案】 D
【答案解析】 基準地價，是某級別或均質地域內分用途的土地使用權平均價格，基準地價相對應的土地條件，是土地級別或均質地域內該類用途土地的平均條件。
【該題針對“基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應用”知識點進行考核】
二、多項選擇題
1、
【正確答案】 AB
【答案解析】 最完整的建(構)筑物所有權形式是完全所有權。它可以區(qū)分為私人所有權和公共所有權。
2、
【正確答案】 ACD
【答案解析】 選項BE屬于對建(構)筑物實體狀態(tài)了解的內容。
【該題針對“建(構)筑物評估基本事項的明確”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 ABD
【答案解析】 選項E錯誤，對于基礎、主體結構的檢查，評估人員往往結合專業(yè)機構出具的鑒定意見，而非親自測量。
【該題針對“現(xiàn)場調查——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 ABD
【答案解析】 公式成立包含三個假設前提：(1)凈收益每年不變;(2)資本化率固定;(3)收益為無限年期。
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 BCDE
【答案解析】 國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
【該題針對“成本法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 ABE
【答案解析】 2013年8月15日取得土地，2年建設期，故建設期為2013年8月15日至2015年8月15日;2015年8月15日前半年開始銷售，故2015年2月15日至2016年2月15日為銷售期;價值時點即擬取得土地時開始即2013年8月15日。
【該題針對“剩余法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 ABDE
【答案解析】 建(構)筑物的社會經(jīng)濟特征包括：價值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、權益受限性、難以變現(xiàn)性、保值增值性、資產(chǎn)的組合性。建(構)筑物的自然特性有：不可移動性、耐久性和數(shù)量有限性。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 ADE
【答案解析】 根據(jù)公式：被估宗地地價=待估宗地所處級別(地段)的基準地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)，計算并確定宗地價格。
【該題針對“基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應用”知識點進行考核】
9、
【正確答案】 ACD
【答案解析】 選取可比實例應符合下列要求：(1)是估價對象的類似房地產(chǎn);(2)成交日期與估價時點相近，不宜超過一年;(3)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
【該題針對“市場法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 本題考查的是收益法。選項D錯誤，房地產(chǎn)總費用不包含折舊費，通常包括管理費、維修費、保險費、稅金等。
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
三、綜合題
1、
【正確答案】 年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(萬元)
V44=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)44]=1044.79(萬元)
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
【正確答案】 V16=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)16]=829.94(萬元)
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
【正確答案】 V28=V44-V16=1044.79-829.94=214.85(萬元)
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
，我們將會及時處理。