A.凈收益由總收益扣減總費(fèi)用求得
B.總收益通常以客觀收益為基礎(chǔ)計(jì)算
C.非正常支出應(yīng)從總費(fèi)用中剔除，選擇正常支出作為費(fèi)用
D.總費(fèi)用通常包括折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等
E.有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金
【答案】ABCD
【解析】本題考查的是收益法。選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，房地產(chǎn)總費(fèi)用不包含折舊費(fèi)，通常包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。參見(jiàn)教材 P134。
11. 下列用材林資產(chǎn)評(píng)估方法中，屬于市場(chǎng)法的有()。
A.木材市場(chǎng)價(jià)倒算法
B.收獲現(xiàn)值法
C.年金資產(chǎn)化法
D.重置成本法
E.市場(chǎng)成交價(jià)比較法
【答案】AE
12. 運(yùn)用收獲現(xiàn)值法評(píng)估模型計(jì)算用材林資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要考慮的要素有()。
A.評(píng)估基準(zhǔn)日前的造林投資
B.主伐時(shí)的純收入
C.間伐的純收入
D.林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)
E.評(píng)估基準(zhǔn)日到主伐時(shí)的營(yíng)林成本
【答案】BCDE
【解析】收獲現(xiàn)值法評(píng)估模型計(jì)算用材林資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要考慮的要素有：(1)林分主伐時(shí)的純收入，即木材銷(xiāo)售收入扣除采運(yùn)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)和木材經(jīng)營(yíng)的合理利潤(rùn);(2) 間伐的純收入;(3) 投資收益率，一般采用平均收益率進(jìn)行測(cè)算;(4)評(píng)估基準(zhǔn)日到主伐時(shí)的營(yíng)林成本;(5)林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù) K ，一般根據(jù)待評(píng)估的林分與標(biāo)準(zhǔn)林分的蓄積或胸徑指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。
13. 非實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)常用的清查核實(shí)方法有()。
A.函證
B.盤(pán)點(diǎn)
C.訪談
D.憑證抽查
E.檢測(cè)
【答案】ABCD
【解析】非實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)的清查核實(shí)方法包括(1)盤(pán)點(diǎn);(2)函證;(3)抽查(會(huì)計(jì)憑證);(4)訪談。
14. 采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評(píng)估具有控制權(quán)的股權(quán)價(jià)值，確定最終評(píng)估結(jié)論時(shí)，需要考慮的具體問(wèn)題有()。
A.收益法評(píng)估結(jié)果小于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果時(shí)，應(yīng)判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值
B.收益法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果不一致時(shí)，應(yīng)調(diào)整資產(chǎn)基礎(chǔ)法相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估值
C.收益法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果不一致時(shí)，應(yīng)調(diào)整收益法溢余資產(chǎn)范圍
D.應(yīng)當(dāng)考慮兩者的評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的一致性
E.收益法評(píng)估結(jié)果大于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果時(shí)，應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果是否涵蓋了企業(yè)全部有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值
【答案】ADE
15.某企業(yè)面臨搬遷，對(duì)其可持續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備的評(píng)估，可能采用的評(píng)估假設(shè)類(lèi)型包括()。
A.按改變用途原地使用
B.按現(xiàn)行用途移地使用
C.按現(xiàn)行用途快速變現(xiàn)
D.按現(xiàn)行用途原地使用
E.按改變用途移地使用
【答案】ABDE
【解析】本題考查的是機(jī)器設(shè)備評(píng)估基本事項(xiàng)的明確。參見(jiàn)教材 P58。
三、綜合題
1.某資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)一國(guó)產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2016 年 12 月 31 日。資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解到，該設(shè)備于 2011 年底以 530 萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入并安裝，2012 年年初正式投入使用，經(jīng)濟(jì)使用壽命為 15 年，之后該設(shè)備的制造工藝、新材料更替頻繁，設(shè)備制造成本逐年降低，能耗也逐步減少，2016 年 12 月設(shè)備電機(jī)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約 45 萬(wàn)元;設(shè)備其余部分為不可修復(fù)性損耗，工作正常。資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了詢(xún)價(jià)，新型同類(lèi)設(shè)備銷(xiāo)售價(jià)格為 400 萬(wàn)元(不含稅)分析確定的設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)率為 1.5%，安裝費(fèi)費(fèi)率為 1.2%，設(shè)備基礎(chǔ)在構(gòu)筑物評(píng)估中已經(jīng)考慮，不考慮間接成本、資金成本。評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，該設(shè)備比同新型同類(lèi)設(shè)備多耗電 8000 度/年，電價(jià)為 0.5 元/度，折現(xiàn)率設(shè)定為 10%，10 年的年金現(xiàn)值系數(shù)為 6.1446，企業(yè)所得稅稅率為 25%。該設(shè)備不存在經(jīng)濟(jì)性貶值。
要求：
(1)計(jì)算該設(shè)備的重置成本。
(2)計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值額。
(3)計(jì)算該設(shè)備超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值額。
(4)計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。
【答案】
1.運(yùn)雜費(fèi)=400×1.5%=6 萬(wàn)元
安裝費(fèi)=400×1.2%=4.8 萬(wàn)元
設(shè)備的重置成本=400+6+4.8=410.8 萬(wàn)元
2.可修復(fù)性損耗引起的貶值：45 萬(wàn)
不可修復(fù)性損耗引起的編制：(410.8-45)×5/15=121.93 萬(wàn)元
實(shí)體性貶值：166.94
3.年超額運(yùn)營(yíng)成本=8000×0.5×10-4=0.4 萬(wàn)元
稅后超額運(yùn)營(yíng)成本=0.4×(1-25%)=0.3 萬(wàn)元
凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)值=0.3×(P/A，10%，10)=0.3×6.1446=1.84 萬(wàn)元
該設(shè)備超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值額為 1.84 萬(wàn)元。
4.設(shè)備的評(píng)估值=410.8-166.94-1.84=242.02 萬(wàn)元
2.某資產(chǎn)評(píng)機(jī)構(gòu)對(duì)一企業(yè)工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2017 年 6 月 30 日，采用重置成本法。該工業(yè)廠房由企業(yè)出資委托施工企業(yè)承建，建設(shè)周期 1 年，于 2012 年 6 月底建成并投入使用，建筑面積 6000 平方米，經(jīng)濟(jì)使用年限 50 年，廠房使用、維修和保養(yǎng)正常。資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)該廠房的結(jié)構(gòu)部分，裝修部分和設(shè)備部分的狀況進(jìn)行了評(píng)判打分(滿分 100分)，分值分別為 94、70、90，修正系數(shù)分別為 80%、10%、10%。按照重編預(yù)算的方法計(jì)算得出土建工程造價(jià)為 3883 萬(wàn)元，安裝工程造價(jià)為 675 萬(wàn)元。前期費(fèi)用的綜合費(fèi)率為 2%，期間費(fèi)用費(fèi)率為 5%。假設(shè)利潤(rùn)率為 3.5%，不考慮資金成本。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。