<1> 、請計算目前承租人權益的價值
五、綜合題
1、某評估項目背景如下，為評估某寫字樓2011年5月1 日的市場價值，在該寫字樓附近選取了三個與其相似的寫字樓的交易實例為可比實例。人民幣匯率中間價，2011年3月1日為1美元對人民幣6.5706元，2011年5 月1日為1美元對人民幣6.4990元;該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5 %。交易日期、交易情況、房地產狀況的修正和調整，見表2。并采用簡單算術平均求取最終比準價格。
表2 可比實例交易日期、交易情況、房地產狀況表
可比實例1可比實例2可比實例3
成交價格8000元人民幣/m21300美元/m28800元人民幣/m2
成交日期2011年1月1日2011年3月1日2011年4月1日
交易狀況+2%+3%-3%
房地產狀況-8%-5%+6%
<1> 、請利用上述資料測算該寫字樓2011年5月1日的市場價值。
六、綜合題
1、某成片荒地的面積為2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;建設期為3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/ km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年平均投資利潤率為10%;當地土地轉讓中賣方需要繳納的增值稅等稅費和買方需要繳納的契稅等稅費，分別為轉讓價格的6%和4%。
<1> 、請采用剩余法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。
答案部分
一、單項選擇題
1、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是建(構)筑物的基本概念、特點及分類。從狹義的角度，選項D屬于構筑物。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是影響建(構)筑物價格的因素。按物質實體形態(tài)進行劃分，建(構)筑物價格可以分為土地價格、房屋建筑物價格和房地產價格。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)場調查。選項BC，屬于權利狀態(tài)調查;選項D屬于區(qū)位狀態(tài)調查。
【該題針對“現(xiàn)場調查”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是市場法。選取可比實例應符合下列要求：(1)是估價對象的類似房地產;(2)成交日期與估價時點相近，不宜超過一年;(3)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
【該題針對“市場法”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是收益法。實際租金收益低于市場類似租金收益，應該采取客觀收益。年凈收益=500×120×12×(1-25%)=54(萬元)，收益現(xiàn)值p=a/r[1-1/(1+r)n]==54/0.1×[1-1/(1+0.1)35]=520.78(萬元)。參見教材P131。
【該題針對“收益法”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是收益法。在收益期內，采用將收益期折現(xiàn)的方法，收益期結束后轉售，分兩階段評估價格。參見教材P136。
【該題針對“收益法”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是成本法。開發(fā)成本主要由五個方面構成：(1)勘察設計和前期工程費;(2)基礎設施建設費;(3)房屋建筑安裝工程費;(4)公共配套設施建設費;(5)開發(fā)期間稅費指政府或其他部門收取的費用。參見教材P149~150。
【該題針對“成本法”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是基準地價系數修正法在土地評估中的應用�；鶞实貎r一般具有下列特點：(1)基準地價是區(qū)域性價格;(2)基準地價是平均價格;(3)基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū);(4)基準地價是單位土地面積的地價;(5)基準地價不是交易價格，基準地價是由政府組織評估測算、論證并公布的價格。
【該題針對“基準地價系數修正法在土地評估中的應用”知識點進行考核】
9、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是在建工程評估程序�！拔遄C一圖一書”：土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、建設項目總平面審批圖、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。參見教材P184。
【該題針對“在建工程評估程序”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是在建工程評估方法。重置核算法是根據工程的建設情況及現(xiàn)行材料調價和現(xiàn)行的費用標準分別確定直接費用和間接費用，對不可預見費、洽商費及預算外費用，可按實際發(fā)生數參照現(xiàn)行定額加以適當調整的辦法。參見教材P186。
【該題針對“在建工程評估方法”知識點進行考核】
11、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是在建工程評估舉例應用。資金成本=150×5%×1+(800+50)×5%×1/2=28.75(萬元)，利潤=1000×4%=40(萬元)。在建工程評估值=已支付費用+資金成本+利潤=1000+28.75+40=1068.75(萬元)。參見教材P187。
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